В году 2018 правительство планирует разработать законопроект, который позволит продавать долевую недвижимость, только если ее площадь будет соответствовать установленным нормам. Кроме того, размер доли, принадлежащей каждому собственнику, должен обеспечивать комфортное проживание. Установление конкретных значений этой нормы будет полномочием региональных властей. Предполагается, что размер будет варьироваться от 8 до 15 квадратных метров на одного человека.
Нотариусы разъяснили, как продать доли в недвижимости
Новые указания, представленные Федеральной нотариальной палатой, объясняют, как правильно реализовать доли в недвижимости. Одно из главных изменений в законодательстве касается продажи долей в размере менее шести квадратных метров в жилых помещениях. Теперь, если вам требуется разделить квартиру на более мелкие части, нотариус не сможет одобрить такую сделку. Приобрести часть недвижимости можно будет только после оформления документов у нотариуса.
Каждый комнатный подразделение в жилище должно иметь минимум шесть квадратных метров площади на каждого члена семьи. Таковые требования установлены законодательством и обязательны для соблюдения. — Сергей Куксин
Постоянному уточнению следует уделить внимание: соучастники не имеют права остановить сделку. Им предоставляется выбор — либо приобрести сами, либо отступить и ожидать появления новых соседей. Подобные условия являются обязательными.
По словам представителей ФНП, возможно разделение квартир, домов, земельных участков или парковок на несколько долей, которые могут принадлежать разным лицам по разным причинам. Возможны такие ситуации, как раздел наследства или имущества бывших супругов, приватизация, использование материнского капитала для покупки жилья с последующим обязательным распределением доли между всеми членами семьи.
Иногда случается так, что владельцы решают подарить жилплощадь нескольким детям, например, двум-трем ребятам. Однако бывают и ситуации, когда жилье передается даже неродственным лицам. В нашей практике был один случай, когда бывший супруг решил разделить свою долю — половину квартиры — между пятью собственными детьми. Каждому из них досталась одна десятая отцовского дома. А другая половина осталась под контролем матери.
Однако, в настоящее время у многодетного отца возникли большие трудности. Он должен был разделить все свои ресурсы с учетом квадратных метров.
Несколько времени назад площадь собственности не была ограничена законом, поэтому квартиры могли быть разделены на очень маленькие части и передаваться разным владельцам в рамках закона.
Нечестные граждане использовали факт того, что у владельца части доли есть возможность зарегистрироваться и проживать в квартире. Маленькие доли передавались через нелегальных риелторов, которые заселялись в квартиры и своим неприятным поведением вынуждали других жильцов продавать свои доли по невыгодным условиям. Кроме того, наличие маленьких долей усложняло возможность продажи всего жилья в целом. Собрать вместе все эти «кусочки», чтобы, например, продать их, часто было невозможно.
В результате произошли изменения в Жилищном кодексе, которые запрещают владельцам недвижимости делить ее на участки площадью менее 6 квадратных метров. Сделано это с целью борьбы с «резиновыми» квартирами и незаконным захватом помещений.
Тем не менее, все еще возможны исключения, когда доли ниже установленного порога по-прежнему могут появляться, если право на общую долевую собственность возникает в соответствии с законодательством. Например, если новыми собственниками получено жилье в результате наследства или приватизации. Однако, за исключением таких случаев, каждый владелец доли имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Репрезентанты нотариата разъясняют, что в случае намерения осуществить возмездную передачу права собственности — продажу, обмен, предоставление опции и другие подобные действия, необходимо предварительно уведомить остальных сособственников. У них закреплено преимущественное право на выкуп.
Профессионалы отмечают, что необходимо предоставить уведомление в письменной форме. Даже если все было обсуждено, достигнуто соглашение и на общей кухне вы обнялись — этого недостаточно. Все этапы должны быть зафиксированы в письменной форме.
Кроме того, в уведомлении необходимо указать все важные условия сделки, включая точную стоимость. Если вы предложите совладельцам выкупить их долю за два миллиона, а потом будете продавать ее за меньшую сумму — сделка не будет одобрена. Если человек не пытается обмануть и просто не нашел покупателя по первоначальной цене и готов снизить ее, то придется отправить новые уведомления совладельцам.
Представители Федеральной нотариальной палаты пояснили, что необходимо осознавать невозможность владельцев других долей просто запретить продажу своей доли. Они могут либо выкупить ее, либо отойти в сторону. Даже если «сосед» обратится в суд впоследствии, он не сможет требовать признания сделки недействительной. Единственно возможным вариантом будет передача прав и обязанностей покупателя на него.
Как продать квартиру, если второй собственник против этого
Если квартира принадлежит двум или даже более людям, то это считается общей собственностью.
Существует два вида общей собственности — совместная и долевая, в зависимости от наличия или отсутствия определенной доли у каждого в праве собственности. В общей совместной собственности доли собственников не определены, все это имущество принадлежит всем вместе. В долевой собственности у каждого определена своя доля — это может быть как 1/2, так и 1/12.
Обычно супружеская общность имущества устанавливается в браке, поскольку закон признает все приобретенное в браке совместной собственностью.
Нормы, содержащиеся в главе 16 Гражданского кодекса РФ, регулируют вопросы, связанные с общей собственностью. Положения Семейного кодекса РФ, в свою очередь, охватывают статьи, касающиеся имущества, нажитого супругами вместе.
Согласно статье 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом распоряжаться общим имуществом обладает каждый из собственников.
Если хотя бы один из участников не согласен с продажей, то заключение сделки становится невозможным.
1. Если один из супругов не соглашается на продажу квартиры, то для продажи совместного имущества необходимо получить нотариальное согласие от другого супруга. Однако, не всегда удается достичь взаимопонимания и прийти к общему решению. В этом случае возможны два сценария развития событий:
— разделять общую собственность и выделить долю в жилище
После официального развода, продажа квартиры становится возможной без необходимости получать согласие от бывшего супруга.
Возможность заключить брачный договор и определить в нем режим совместной собственности или разделенного имущества предоставляется супругам. Это право позволяет выбрать такой режим как для всего имущества супругов, так и для конкретного объекта, например квартиры.
Продажа недвижимости, в которой присутствует совместная собственность, может быть достаточно сложной задачей. Однако, соблюдая правовые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, это всё же возможно осуществить.
Если имущество является долевой собственностью, это означает, что каждому владельцу принадлежит определенная доля в нем, которая может быть выражена как определенное количество или выделена в натуре. Размер каждой доли фиксируется в документах и в ЕГРН.
В соответствии с пунктом 247 Гражданского кодекса Российской Федерации ясно указано, что владение, использование и распоряжение имуществом, которое находится в совместной собственности, осуществляются по соглашению всех владельцев, а при отсутствии согласия – в соответствии с правилами, установленными судом.
Лицо, участвующее в совместной собственности, имеет возможность получить часть общего имущества в свои руки или владение, пропорционально его доли, или получить денежную компенсацию.
Если у собственника возникло желание продать свою долю, он имеет полное право на это действие. Однако, прежде всего, он обязан учитывать в качестве потенциальных покупателей других владельцев долей. Действительно, у них есть преимущественное право на приобретение этих долей в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
А также необходимо сохранить все те же условия, согласно которым он планировал предложить ее третьим лицам. Недопустимо завышать цену для совладельцев, а потом пытаться продать ее другим людям по три раза дешевле.
Если другой участник одобрил предложение о покупке своей доли (реагирование на предложение о покупке должно быть дано в течение месяца), тогда можно приступать к сделке.
Если соучастник в течение месяца не реагирует на предложение или пренебрегает им, то это можно рассматривать как его отказ от него.
Получение отказа от предложения следует оформить в письменной форме, причем наиболее рекомендуется подтвердить его у нотариуса. Такой подход обеспечивает законность и защиту интересов всех сторон, включая третьих лиц. В случае, если второй собственник настойчиво отказывается выкупать долю, а вы желаете ее продать, можно рассмотреть возможность продажи ее стороннему покупателю.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, то логично, что вопрос о приобретении или отказе от приобретения его доли решают его родители. С 14 лет ребенок может самостоятельно действовать, но с согласия своих родителей. Для приобретения доли не требуется согласия органов опеки.
Продажа доли в квартире, даже при сопротивлении второго собственника, является возможной. Однако это гораздо более сложный процесс по сравнению с продажей недвижимости в целом. Наилучшим вариантом является ситуация, когда совладельцы одновременно отчуждают свои доли, и покупатель приобретает весь объект недвижимости.
«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?
В текущем году вступили в силу новые поправки к Федеральному Закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218), которые значительно облегчают процесс владения недвижимостью в случае долевой собственности. Теперь нет необходимости обращаться к нотариусу для оформления ипотеки, покупки или продажи такого имущества. Главным требованием является участие всех совладельцев в сделке. Как функционирует данная система, какие изменения она вносит и какие упрощения вступают в силу в процессе регистрации?
Стало проще и дешевле
возникает необходимость закрепить сделку между сторонами в удобной и понятной форме; стороны имеют желание избежать сложных юридических процедур и излишней бюрократии; требуется ускорить процесс совершения сделки без потери юридической значимости.
- Участок недвижимости, будь то загородный дом или городская квартира, принадлежит нескольким взрослым лицам по долевой собственности, и их доли владения четко установлены.
- В данной сделке принимают участие все владельцы, и каждый из них передает свою долю.
- Все стороны сделки соглашаются заключить договор без участия нотариуса.
Предполагается, что данное нововведение сделает процесс совершения сделок с недвижимостью «легким и доступным». Итак, говорят, что прохождение процедуры нотариального оформления отнимает у граждан значительное количество времени и включает в себя слишком много бюрократических преград. В результате людям приходится планировать сделки заранее, порой на протяжении нескольких месяцев.
Также, стоимость услуг нотариуса существенно влияет на финансы. Единственно действующая официальная ставка нотариального тарифа составляет:
Специальная стоимость для сделок между непосвязанными индивидуумами
Гонорар для сделок, участвующих в родственных связях (между супругами, детьми, родителями, внуками)
Сумма в размере 3 тыс. рублей, увеличенная на 0,4% от стоимости жилья.
Сумма в размере 3 тысяч рублей, плюс 0,2 процента от общей стоимости жилья.
Сумма оплаты составляет 7 тысяч рублей, а также 0,2% от стоимости недвижимости, превышающей 1 миллион рублей.
Если стоимость жилья превышает 10 млн рублей, но не превышает 100 тыс. рублей, к цене добавляется 0,1% от суммы, превышающей 10 млн рублей. В результате получается сумма в размере 25 тыс. рублей плюс этот процент от излишней стоимости жилья.
Сумма налога составляет 23 тысячи рублей плюс 0,1 процента от стоимости жилого помещения, превышающей 10 миллионов рублей, но не более 50 тысяч рублей.
Кроме этого, также необходимо учесть расходы на составление контракта, оценку передаваемого имущества и другие технические вопросы. Очевидно, что все это может повлиять на бюджет конкретной семьи. Это особенно актуально, если договор заключается между близкими родственниками, для которых не нужно доказывать законность сделки друг перед другом.
Теперь у них есть возможность самостоятельно создать соглашение, не покидая своего дома, подписать его и отправить документы на регистрацию в Росреестр. Вы можете пользоваться услугами наших юристов или воспользоваться бесплатными образцами для оформления договора.
Данный образец представляет собой документ, регулирующий передачу долей в собственности на жилую площадь в форме дарения.
Почему не стоит отказываться от нотариуса?
Никто не обязывает вас отказываться от услуг нотариуса. Теперь нотариальное оформление является правом сторон сделки: если вы считаете это необходимым, вы можете обратиться к нотариусу. Более того, есть две явные причины, по которым это имеет смысл.
- Первоначально, это подтвердит законность и предоставит полное обеспечение правомерности сделки. Такое действие не только исключит возможность мошенничества, но и сведет вероятность споров и аннулирования сделки в дальнейшем к нулю.
- На втором месте стоит возможность избежать личного обращения в Росреестр. Начиная с 1 февраля 2019 года, нотариусы, которые регистрируют сделку с недвижимостью, должны бесплатно отправлять документы в электронной форме в Росреестр для оформления перехода права собственности.
— сделка касается недвижимости или недвижимого имущества;
- Соглашение предполагает, что не все доли будут переданы, когда один из совладельцев решает передать или продать свою долю другому участнику.
- Для оформления сделок не применяется общий договор, а заключаются индивидуальные соглашения с каждым совладельцем отдельно.
- В данном соглашении участвуют лица, не достигшие совершеннолетия или утратившие полную дееспособность.
Как продать долю в доме
В 2024 году возможно возникнет необходимость продать свою долю в доме по различным обстоятельствам, таким как раздел имущества при разводе или получение наследства. В таком случае, важно понять, что продажа доли в доме имеет свои особенности по сравнению со стандартной процедурой купли-продажи. Ниже мы рассмотрим эти отличия более подробно.
Как подготовиться к продаже
Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено преимущественное право для совладельцев на покупку доли. Следовательно, перед тем, как приступить к продаже своей доли, владелец обязан в первую очередь уведомить о своем намерении других совладельцев. Отказ от приобретения предложенной доли должен быть представлен в письменной форме. В случае, если один из совладельцев выражает желание купить эту долю, он не обязан давать свое согласие на совершение сделки.
Дмитрий является владельцем части загородного дома и намерен продать свою долю. В соответствии с законодательством, он официально уведомил двух других собственников долей о своих планах. Тем не менее, ни один из них не отреагировал на уведомление. Теперь Дмитрию придется подождать месяц с момента отправки уведомления другим собственникам, только после этого он сможет законно продать свою долю.
Если остальные собственники соглашаются на проведение сделки официально, то ее можно осуществить в любое удобное время. Для этого необходимо иметь письменное разрешение, а также обязательное нотариальное заверение.
Продажа доли: пошаговая инструкция
- Сообщение о намерении предложить долю для приобретения остальными участниками
- Получение письменного подтверждения или отрицания официального характера
- Нужно найти клиента
- Приготовление необходимой документации
- Выписка жильцов из государственного реестра
- Оформление соглашения и составление протокола.
Чтобы заключенная сделка была считается завершенной, необходимо внести ее регистрацию в БТИ.
Если несколько собственников других долей в доме согласились приобрести вашу долю, тогда вы сохраняете право выбора покупателя. Все потенциальные покупатели равны и никто не имеет преимущественного права. Мы предлагаем консультации нашим юристами по организации сделок с подобными условиями.