Арендовать помещение у юридического лица проще всего, так как достаточно заключить договор аренды и ежемесячно перечислять арендную плату. Но как поступить, если недвижимость в собственности физического лица более подходит для бизнеса?
Три категории арендодателей-физических лиц
Помещение могут сдавать в аренду юридическому лицу без ограничений как обычные граждане, так и физические лица со статусом самозанятых или индивидуальных предпринимателей.
Основное отличие гражданина от физического лица со статусом заключается в особенностях уплаты НДФЛ от арендной платы.
Особенности аренды у физических лиц
Три момента, которые важно учитывать перед подписанием договора: статус арендодателя, компенсация коммунальных услуг и удержание НДФЛ.
Первое, что следует проверить: если собственник помещения является самозанятым или ИП, то налог на прибыль он будет уплачивать самостоятельно. Сделку нужно оформлять аналогично сделке с юридическим лицом. При этом самозанятые не имеют права сдавать в аренду нежилые помещения.
Если владелец недвижимости — физическое лицо без статуса, то расчет и уплата НДФЛ возлагаются на арендатора-компанию или ИП.
Важное условие, которое арендатор должен выполнить перед подписанием договора как с физическим лицом-самозанятым/ИП, так и с обычным физическим лицом: ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности (ст. 608 ГК РФ) или право сдавать помещение в субаренду (ст. 223 и ст. 615 ГК РФ). И только после этого можно переходить к следующему шагу.
Как удержать НДФЛ с договора аренды
Напомним, что физические лица со статусом ИП или самозанятого, сдавая помещение юридическим лицам, платят налоги самостоятельно.
За обычного гражданина, который сдаёт нежилую недвижимость, налог с арендной платы заплатит арендатор-ИП/компания, который становится его налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ).
Иными словами, ИП или организация должны самостоятельно рассчитать 13% НДФЛ от арендной платы и передать в ФНС (письмо Минфина от 05.04.2018 №03-04-06/22216).
Перекладывать обязанность на физлицо запрещено (п. 5 ст. 3 НК РФ). Если в договоре указано, что налог будет платить арендодатель, налоговики признают этот пункт ничтожным. Поэтому арендатор удерживает НДФЛ с полной суммы арендного платежа (ст. 208, ст. 209, ст. 224 НК РФ).
- 13% для арендодателя-резидента РФ,
- 30% для арендодателя-нерезидента РФ.
Страховые взносы с оплаты за аренду помещения, арендованного у физического лица, компания или ИП не перечисляют.
Как действовать на УСН
На упрощённой системе налогообложения при расчёте НДФЛ всегда подтверждайте арендную плату договором, актом приёма-передачи и расписками от арендодателя о приёме платежей.
Коммунальные платежи также можно включить в расходы ИП/компании, указав их в договоре аренды на выбор: