Банки одобрят выдачу ипотечного кредита только в том случае, если у заемщика достаточно высокий доход для погашения займа. Этот доход должен быть подтвержден документально, так как на слово банки не полагаются при выдаче таких кредитов. Итак, сколько необходимо зарабатывать, чтобы получить одобрение на ипотеку?
09.08.19, обновлено 14.07.20 —> 101.7k 8 Поделиться
Ирина Калимулина Эксперт по финансовым услугам
Высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по специальности «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по направлению «Финансы и кредит». Обладает десятилетним опытом работы в ведущих российских банках: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru Открыть профиль
Какую зарплату необходимо иметь для получения ипотеки, как банк оценивает платежеспособность потенциального заемщика. Расчет необходимого дохода и суммы ипотечного кредита, на что можно рассчитывать при определенном уровне дохода. Подробный анализ на Бробанк.ру.
Какая часть дохода может уходить на погашение кредита
Ожидается, что скоро будет введена законодательная норма, согласно которой банки не смогут выдавать кредиты, если на их погашение будет уходить более 50% дохода заемщика.
Причем это касается не только кредита, на который подается заявка. Если у заемщика уже есть другие кредиты, они также учитываются. В совокупности заемщик не может отдавать более половины своей зарплаты на выплаты по кредитам. Хотя эта норма еще не принята официально, многие кредиторы уже применяют ее на практике.
Например, если ваш доход составляет 30000 рублей, ипотечный платеж не может превышать 15000 рублей. Это при условии отсутствия других долговых обязательств.
Какой должна быть зарплата для получения ипотеки
Невозможно назвать конкретную сумму. Многое зависит от того, что и где вы планируете приобрести. Самая дорогая недвижимость находится в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Если вы хотите купить жилье там, ваш доход должен быть значительно выше среднего.
Если же вы планируете покупку в региональном городе, особенно на его окраине или в области, ипотеку можно оформить даже при относительно невысоком доходе.
Лучше всего рассчитывать исходя из собственного дохода. Например, возьмем Сбербанк, который является наиболее популярным выбором среди ипотечных заемщиков. Предположим, что заемщик не является зарплатным клиентом Сбербанка.
Для получения ипотеки необходимо иметь средства на первоначальный взнос — минимум 15% от стоимости недвижимости.
Базовая процентная ставка в Сбербанке составляет 9,5% годовых (информация на третий квартал 2019 года). Если первоначальный взнос менее 20%, ставка увеличивается на 0,2%. Если заемщик не является зарплатным клиентом банка, ставка увеличивается еще на 0,5%. В итоге минимальная ставка для нашего потенциального заемщика составит 10,2% годовых (если отказаться от личного страхования, ставка увеличится еще на 1%).
Если ипотеку оформляет семья
Мы разобрались с необходимым уровнем официальной зарплаты для получения ипотеки для одного заемщика. Но приведенные выше расчеты актуальны для заемщика, оформляющего ипотеку самостоятельно. В случае официального брака кредит оформляется на семью, и все имущество и долговые обязательства распределяются между супругами.
- Доход супругов суммируется. То есть, если вместе они получают 120000 рублей, банк будет учитывать эту сумму дохода;
- второй супруг не обязан работать. Если жена полностью зависит от мужа, банк это учтет и уменьшит возможную сумму кредита;
- если жена получает пособие по уходу за ребенком или имеет иной доход, этот доход будет учтен при рассмотрении. Аналогично, если кто-то из супругов получает пенсию. Банк примет во внимание все источники дохода;
- при наличии детей в семье, банк будет учитывать расходы на их содержание при оценке платежеспособности. Обычно рассчитывается прожиточный минимум, который в среднем по России составляет 10000 рублей на ребенка.
При этом учитываются также доходы других членов семьи, если они есть.
Если доход семьи выше среднего, превышает 50000 рублей, то наличие одного ребенка не будет сильно влиять на уровень платежеспособности заемщика, и он сможет получить ипотеку с платежом в 25000 рублей. Однако при большем количестве детей платежеспособность снизится.
При зарплате выше 80000 рублей, даже наличие троих детей позволит взять ипотеку с платежом в 40000 рублей в месяц. Но если мужчина женат, и жена не имеет дохода, это снизит уровень его платежеспособности.
Все суммы указаны с учетом того, что у заемщика или семьи нет других кредитов.
Как оформить ипотеку без официального дохода? Советы экспертов
При выдаче кредита банк хочет быть уверен, что деньги вернутся. Для этого заемщик должен быть надежным и платежеспособным — иметь регулярный доход. В противном случае, ему нечем будет платить кредит. Поэтому неудивительно, что банк отказывает в ипотеке безработным. Но означает ли это, что у таких клиентов нет никаких шансов? Риелторы поделились своим мнением о том, как можно получить жилищный кредит.
Рекомендации в статье одобрены экспертом Георгием Патаниным
Как получить ипотеку? Фото: yandex.ru
Дадут ли безработному ипотеку?
Следует сразу отметить, что безработные и работающие неофициально — это две разные категории.
Банку важно, чтобы заемщик мог расплатиться по кредиту. Поэтому тем, кто не имеет дохода, откажут в ипотеке, а тем, кто зарабатывает (даже неофициально) — могут одобрить.
Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», комментирует:
«Если при подаче заявки указать, что человек не трудоустроен, ни один банк не выдаст кредит. Если человек работает неофициально, то сейчас финансовые организации идут навстречу и не запрашивают подтверждающие документы».
Екатерина Позднякова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet, добавляет:
«Если говорить о том, может ли безработный взять ипотеку, то да, можно по программе, которая требует только два документа. Однако, без работы невозможно получить ипотечный кредит. Необходимо иметь работу, которая может быть неофициальной, но приносить стабильный доход».
По словам Алексея Лякина, директора агентства «Дорогая, я дома», некоторые заемщики даже оформляют фиктивное трудоустройство. Но это незаконный метод. Три месяца человек числится в компании, а на четвертый получает ипотеку.
Однако даже в самых сложных ситуациях не стоит отчаиваться. Некоторые специалисты утверждают, что шанс на одобрение кредита есть у всех.
Мария Тарасова, генеральный директор и основатель «Агентства недвижимости Марии Тарасовой», комментирует:
«Безработные или работающие неофициально могут без проблем взять ипотеку по двум документам. Без преувеличения, мы одобряли тысячи таких клиентов. Это распространенный миф, что без официального дохода невозможно взять ипотеку. Наш опыт полностью опровергает этот миф».
Как безработному подтвердить доход?
Основными документами, подтверждающими официальное трудоустройство, являются копия трудовой книжки и справка 2-НДФЛ.
Однако банк может пойти навстречу и принять любые другие документы, подтверждающие занятость и доход. Это может быть справка от работодателя по форме банка.
Эксперт по недвижимости, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина
Если человек работает неофициально, ситуация упрощается, так как факт работы всё же есть и в анкете можно указать место работы, дату трудоустройства, количество сотрудников, контактные данные организации. В этом случае банк увидит, что человек работает и имеет постоянный доход. Понятно, что в этом случае доход будет «в конверте», но это распространённая ситуация для всей страны.
Однако эксперты предупреждают, что не все компании, работающие без трудовых договоров, готовы предоставить какие-либо доказательства вашей работы. Это всё же риск и для работодателя, и для заёмщика.
Но можно обойтись и без этих документов.
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Сегодня получить ипотеку безработному можно, выбрав формат ипотеки по двум документам. Это подразумевает предоставление паспорта и какого-то второго документа, например, СНИЛС. Как правило, для получения такого кредита необходимо иметь хороший первый взнос (не менее 15-20%, но ситуация может измениться).
Некоторые могут позволить себе вообще не работать и жить на доходы от сдачи квартиры в аренду, процентов от вкладов или ценных бумаг и т.д. Однако отношения между арендатором и арендодателем должны быть официальными — с договором и уплатой необходимых налогов. Наличие депозитов или акций доказывается обычной выпиской по банковскому счёту и/или налоговой декларацией.
В этом случае будет полезно держать вклад в ипотечном банке.
Также полезно иметь в ипотечном банке карту, по которой видно движение средств. Так банк поймёт, что человек не бедствует — поступления идут.
Изменятся ли условия ипотеки для безработного?
Некоторые заёмщики беспокоятся, что при запросе от официально безработного банка могут повысить процент по займу и/или увеличить размер первоначального взноса, сократить сроки выплаты кредита, уменьшить сумму кредита и т.д. Но эксперты утверждают, что такое происходит редко.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП»
Условия одинаковы для всех, независимо от официального трудоустройства. Ставка будет меняться только в зависимости от величины первоначального взноса. Чем больше первый взнос, тем ниже будет ставка. Однако у большинства банков это влияет на ставку только по стандартным условиям. По госпрограммам скидка на ставку даётся либо за дополнительные услуги (например, электронная регистрация), либо для компаний-партнёров банков.
Как безработному повысить шансы на одобрение ипотеки?
Чем больше доказательств своей платёжеспособности вы предоставите, тем лучше. Также будет полезно заранее избавиться от прошлых обременений.
Директор агентства «Дорогая, я дома»
Хороший первоначальный взнос значительно повышает шансы, также наличие дохода, который в два или более раза превышает размер ежемесячного платежа. Также увеличивает вероятность привлечение созаёмщика. Кроме того, нужно либо закрывать кредитные карты, либо снижать лимит до 10 000 рублей.
Алексей Лякин привёл пример случая, когда клиенту, которому не хотели одобрить ипотеку, оказалось, что у него четыре кредитные карты на общую сумму в 700 000 рублей. Поэтому банки рассчитывали его кредитную нагрузку в 70 000 рублей в месяц. Также, по словам участников рынка, не стоит брать микрокредиты. Это стоп-фактор для большинства банков.
Мария Тарасова советует перед подачей на ипотеку проверить отсутствие задолженностей по ЖКУ, штрафам и в базе судебных приставов. Лучше всего обратиться к опытному брокеру, что значительно повысит ваши шансы на одобрение до 99%.
Руководитель проектов инвестиционной компании Garnet
В случае отказа в ипотеке от банка, заемщику следует обратиться в другой банк, устранить имеющиеся проблемы, привлечь поручителей, оформить кредит на родственника или обратиться к ипотечному брокеру. Брокер может помочь не только проблемным заемщикам, но и тем, кто имеет идеальные условия, ускоряя процесс одобрения и предоставляя более выгодные условия, чем при самостоятельном обращении в банк.
Также можно заручиться поддержкой поручителя. Вы продолжаете вносить деньги сами, но поручитель также несет ответственность перед банком. Если вы не сможете выплатить кредит, долг перейдет к поручителю. Если он откажется платить, банк подаст в суд на обоих. Поручителем может быть любой человек — супруг, родственник, друг или коллега.
Если кто-то согласится быть созаемщиком, воспользуйтесь этой возможностью. У созаемщика должна быть белая зарплата и хорошая кредитная история, тогда банк будет учитывать совокупный доход.
Шансы на одобрение существенно возрастут, если у вас безупречная кредитная история. Однако, если у вас никогда не было кредитов, это также плохо — банк не сможет оценить вашу добросовестность как заемщика.
Генеральный директор агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП»
Рекомендуем подготовиться к получению одобрения заранее. Многие наши клиенты в течение нескольких лет формируют хорошую кредитную историю с помощью мелких потребительских кредитов и рассрочек. Банки должны видеть, что вы надежный заемщик. Не закрывайте кредиты досрочно и не отменяйте все страховки при получении небольших потребительских кредитов.
Рекомендуем подготовиться к получению одобрения заранее. Многие наши клиенты в течение нескольких лет формируют хорошую кредитную историю с помощью мелких потребительских кредитов и рассрочек. Банки должны видеть, что вы надежный заемщик. Не закрывайте кредиты досрочно и не отменяйте все страховки при получении небольших потребительских кредитов.