Арест единственного жилья

Решение Московского городского суда по делу № 10-9879/2022 о наложении ареста на имущество обвиняемого, являющееся его единственным жильем, было подтверждено в апелляционной инстанции. Защита не смогла опровергнуть законность решения, указав на недопустимость ареста по законодательству, несмотря на то, что закон не исключает такую возможность.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья «Исполнительский иммунитет и его восприятие в отношении единственного жилья должника» (Гуреев В.А., «Законы России: опыт, анализ, практика», 2019, № 5) обсуждает позицию Верховного Суда РФ, который разъяснил критерии, по которым решается вопрос об аресте жилья должника в рамках банкротства, учитывая интересы как кредиторов, так и право на жилище должника.

Статья «Практика Конституционного Суда России в защите права на жилище» (Плехотко К.К., «Законы России: опыт, анализ, практика», 2019, № 4) рассматривает позицию Верховного Суда РФ о законности ареста единственного жилья для обеспечения интересов кредиторов.

Нормативные акты

«Анализ практики рассмотрения судами ходатайств о наложении ареста на имущество в соответствии с частью 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации»
(утверждено Президиумом Верховного Суда РФ 27.03.2019) Постановлением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 2 июня 2017 года было отказано в удовлетворении ходатайства следователя о наложении ареста на квартиру Ш., обвиняемого по ч. 6 ст. 290 УК РФ, поскольку представленными материалами было установлено, что данная квартира является единственным пригодным для проживания обвиняемого и его семьи жилым помещением.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50
«О применении судами законодательства при рассмотрении отдельных вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» Например, арест жилого помещения, полностью или частично принадлежащего должнику-гражданину и являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи, а также установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, не могут быть признаны незаконными, если такие меры приняты судебным приставом-исполнителем для предотвращения распоряжения имуществом в ущерб интересам взыскателя.

Защита единственного жилья законом: исключения и нюансы

Закон запрещает забирать у должника его единственное жильё, где он проживает с семьёй, чтобы обеспечить им условия для нормальной жизни.

Однако многое зависит от того, как судьи интерпретируют закон. Какой размер жилья должен остаться должнику для нормального существования? А если должник не живёт в своей квартире, а сдаёт её в аренду? Если у него несколько квартир, какую из них ему оставят?

Если у должника много жилой площади, судья оставит ему наиболее дешёвое жильё.

Часто банкроты стараются спасти своё имущество, быстро избавляясь от него. К примеру, состоятельный человек, владеющий несколькими квартирами и домами, может в спешке передать их детям или продать друзьям и партнёрам, зная, что скоро начнутся взыскания.

• Если недвижимость продана неправильно, её вернут обратно;
• В случае неправильной продажи, покупателям придётся вернуть деньги вместо недвижимости;
• Если оспорить продажу не удастся, ни деньги, ни квартиры не вернут. Это редкий случай.

Один челябинский предприниматель попытался следовать первому сценарию: он продал шесть квартир и элитный коттедж. Суд аннулировал все сделки и вернул ему одну из квартир и коттедж в Барвихе.

Предприниматель требовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как единственное жильё. Однако судьи отказали, посчитав, что «жить нужно скромнее». В итоге коттедж продали с торгов.

Роскошная квартира — не лучший вариант единственного жилья. Её часть могут продать или обменять на более скромный вариант.

Наличие одной квартиры не гарантирует её сохранность у должника. Возможны два сценария:

Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:

• её площадь;
• норма площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).

С площадью квартиры всё ясно, но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город/посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.

Таким образом, если у должника есть квартира площадью 130 кв. м в Москве, где проживают только два человека, есть вероятность утратить часть этой квартиры. Взыскание будет наложено на долю, превышающую минимально необходимую для «нормальной жизни».

Второй вариант зависит от изобретательности кредиторов.

В Екатеринбурге был очень интересный случай. Гражданин, находящийся в банкротстве, владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Сначала ему удалось выиграть спор с кредиторами и убедить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жилье.

Однако, проиграв спор, кредиторы решили подойти с другой стороны. На своем собрании они проголосовали за предоставление гражданину другого, гораздо более скромного жилья, а его роскошную квартиру решили продать. Часть вырученных средств направили на покупку более простой квартиры, а оставшиеся деньги отдали кредиторам. Этот подход понравился суду.

Можно отменить продажу квартиры, даже если срок давности истек

Это происходит, когда кредиторы (или арбитражный управляющий) используют ст. 10 ГК «Злоупотребление правом» — это универсальная «резиновая» статья, позволяющая оспорить любую схему или сделку, если невозможно найти другие основания.

Сроки давности исчисляются с момента, когда истец узнал о сделке. Очевидно, что кредиторы «узнают» обо всем только при введении банкротства. При этом разрыв между самой сделкой и началом банкротства может составлять не более десяти лет (это максимальный срок давности по ГК). Вывод таков: в ситуации с банкротством физлица трехлетний срок давности можно обойти при особом желании кредиторов. Ориентируйтесь на десятилетний срок давности.

Чтобы сохранить квартиру, придется в ней жить

Если человек не проживает в квартире, считается, что ему это жилье не нужно. Ведь как-то он обходился без него?

• гражданин не зарегистрирован в квартире (или специально прописался в ней перед банкротством, чтобы её не отняли);
• он не оплачивает коммунальные услуги;
• квартира сдается в аренду.

Все это основания для суда решить, что квартира не является единственным жильем гражданина.

Когда кредиторы (особенно банки) стремятся отобрать у должника единственное жилье, используются разнообразные методы:

• просматриваются соцсети гражданина и членов его семьи;
• опрашиваются соседи и работодатель;
• нанимаются частные детективы.

Цель кредиторов — доказать, что гражданин может обойтись без этой квартиры.

Не избавляйтесь от квартир, поддаваясь панике

Суд может отменить любую сделку, особенно если банкротство не за горами

Первый вариант: гражданин перед банкротством спешит продать или подарить все имущество, включая единственную квартиру.

Однако, когда суды успешно отменяют все сделки, квартиру уже не признают единственным жильем. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, у него точно было, где жить. Вот пусть там и живет.

Второй вариант: гражданин или его супруг распродает все, кроме единственной квартиры, надеясь, что её не отберут.

Эта схема тоже не работает. Суды признают такую цепочку действий умышленной, направленной исключительно на уход от долгов, и отбирают оставшуюся единственную квартиру.

Здесь действует правило: отменить любую сделку проще, чем ближе начало банкротства. Помните, любые ваши сделки с недвижимостью будут тщательно изучены. Не поддавайтесь панике и не совершайте необдуманных шагов, иначе можно потерять единственное жилье.

Может ли быть утрачено единственное жилье?

Согласно закону, у должника нельзя отбирать единственное жилье, где он проживает один или с родственниками — им гарантируется обеспечение условий для нормального существования. Однако на практике можно лишиться единственного жилья, если это роскошный дом, большой особняк или квартира площадью 100 кв.м. Поэтому в судах часто обсуждается, сколько площади оставить должнику для нормальной жизни. Суд оценивает «единственное жилье» по двум параметрам: площадь жилья и жилищная норма на одного человека.

В каждом населенном пункте установлены свои нормы жилой площади на человека. Например, в Москве это 10 кв.м на человека, а в Санкт-Петербурге — 9 кв.м. Поэтому, если у должника есть единственное жилье площадью около 60 кв.м, в котором живут 2-3 человека, велика вероятность, что часть квартиры может быть изъята судебными приставами для продажи и погашения долга.

В каких случаях можно лишиться единственного жилья?

Как уже упоминалось, несмотря на закон, запрещающий лишать человека единственного жилья, на практике, если оно занимает большую площадь, часть его могут продать. Гражданам, у которых хотят изъять дорогостоящее жилье для погашения долга, должны предоставить более скромное жилье. Это может произойти не только из-за крупного долга, но и для тех, кто находится в процессе банкротства. Также учитываются обстоятельства приобретения жилья; например, если оно куплено после возникновения долга, это может показаться подозрительным суду.

Суды при принятии решения об изъятии единственного жилья учитывают следующие условия:

• Должника нельзя оставить совсем без жилого помещения в соответствии с нормами соцнайма в его регионе;
• Суды должны учитывать размер долга и рыночную стоимость имущества. Например, если долг составляет 500 тыс. рублей, а квартира стоит 10 млн рублей, то продавать ее с торгов не станут;
• Изъятие единственного жилья не должно вынуждать должника переезжать в другой населенный пункт, хотя переезд возможен с согласия должника.

Ипотека

Особенно стоит беспокоиться тем, у кого единственное жилье — ипотечная квартира. Если жилье куплено в ипотеку и является залогом, его могут изъять за долги. Кредитор имеет право забрать квартиру за долги, даже если она единственная. Более того, кредиторы могут изъять квартиру, даже если в ней прописан ребенок.

Однако суд может отказать в изъятии ипотечного жилья, если:

• Просрочка по платежам не превышает 3 месяцев;
• Сумма задолженности составляет не более 5% от стоимости жилья. Например, если квартира стоит 3 000 000 рублей, а долг около 100 000 рублей, ее не будут изымать.

Апартаменты

Апартаменты попадают в серую зону закона, так как неясно, можно ли их изъять, если это единственное жилье. Кредиторы пользуются этой лазейкой для защиты своих прав. Как уже отмечалось, если площадь апартаментов превышает допустимые нормы на человека, их могут продать, а должнику предоставить более скромное жилье.

Дорогостоящее жилье

Должник вправе сохранить за собой одно жилое помещение, которое кредиторы не могут изъять. Однако это жилье не должно быть дорогостоящим (например, иметь большую площадь). В ближайшее время в законодательство планируют внести поправки, устанавливающие максимальные характеристики жилого помещения, которое должник может оставить для собственного проживания. Вероятно, элитное и дорогостоящее жилье для должников будет под запретом и его будут изымать.

Если должник сталкивается с угрозой лишения своего единственного жилья, он может защитить его, предоставив определенные доказательства. Во-первых, необходимо доказать, что это жилье действительно является единственным, приложив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) за последние несколько лет, подтверждающую отсутствие другого жилья у должника. Во-вторых, желательно, чтобы место регистрации совпадало с адресом жилья — это поможет подтвердить, что у должника нет другого места для проживания. В-третьих, если площадь жилого помещения превышает стандартные нормы на одного человека, рекомендуется, чтобы в нем проживали другие члены семьи или родственники — тогда нормы площади будут учитываться на несколько человек. В-четвертых, можно попытаться доказать, что единственное жилье выбиралось с учетом инфраструктуры района, в котором оно находится (наличие детских садов, школ, общественных организаций, где учатся дети должника, либо работа и так далее).

Подозрительные сделки в течение последних трех лет перед банкротством

Суд может оспорить подозрительные сделки, нарушающие имущественные интересы кредиторов, и сделки с предпочтением, например, когда заемщик выплатил кредит в одном банке в ущерб остальным. Полный перечень сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, включает:

• договоры купли-продажи;
• соглашения о разделе имущества;
• брачные договоры, устанавливающие правила раздела имущества;
• мировые соглашения;
• договоры дарения;
• поручительства;
• сделки, совершенные законным супругом должника.

Если должник совершил сделку по отчуждению единственной жилой недвижимости, например, квартиры или дачи, такую сделку не будут оспаривать, так как она не причиняет имущественного вреда кредиторам и не влияет на исполнение долговых обязательств перед ними.

Мисник Кирилл Александрович, эксперт по списанию долгов

Когда единственное жилье не защищено от ареста? Разъяснения Верховного суда

Верховный суд России дал важное разъяснение: защита единственного жилья от ареста не является абсолютной. Человека могут обязать освободить жилье, если его апартаменты сочтут роскошными. Также судьи могут рассмотреть арест, если за единственное жилье пытаются выдать недостроенный дом.

Строительные краны над домом — явный признак того, что квартиры там еще не стали для людей единственными. / Сергей Михеев / РГ

Ключевые правовые позиции были обозначены в новом обзоре судебной практики Верховного суда России. Вопрос чрезвычайно важен и волнует многих.

В качестве примера Верховный суд России привел дело жителя Волгограда, задолжавшего 1,6 миллиона рублей. Судебные приставы обнаружили у него особняк площадью 416 квадратных метров. Однако должник возразил против ареста, заявив, что это его единственное жилье. Отберут — и жить будет негде.

Нижестоящие инстанции поверили доводам должника. Но кредитор не сдался и обратился в Верховный суд, требуя арестовать дом и выставить его на торги. Здесь дело приняло иной оборот.

Дом оказался недостроенным, а должник с семьей зарегистрирован в другом городе. Значит, есть где жить? Суды обязаны это выяснить.

В действительности, на единственное жилье (исключая ипотечное) у нас действует так называемый исполнительский иммунитет. Забрать его не имеют права. Однако Верховный суд отметил, что данный иммунитет не является абсолютным. Это означает, что судьи должны проявлять особое внимание к деталям. Дело было отправлено на повторное рассмотрение, при этом Верховный суд дал подробные разъяснения для нижестоящих судов о том, на что именно им следует обратить внимание. Эти правовые позиции были включены в обзор судебной практики, чтобы стать ориентиром для всех судей страны при рассмотрении аналогичных дел.

Как подчеркнул Верховный суд России, имущественный иммунитет должен распространяться на жилое помещение, которое по своим характеристикам является достаточно разумным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения. Проще говоря, излишки квадратных метров можно урезать. Кроме того, суды должны были оценить, что должник с семьей прописан в другом городе по месту жительства. Значит, жить ему есть где?

Кстати, вопрос о том, какое жилье можно считать роскошным и в каких случаях должника можно уплотнить, обсуждается уже несколько лет. В свое время разрабатывался даже законопроект, который прописывал правила изъятия единственного жилья. Пока проект так и остался без движения. Но проблема существует, и правовые подходы сейчас разрабатываются в процессе формирования судебной практики.

«Вопрос возможности обращения взыскания на единственное жилье является социально значимым. Согласно закону, единственное жилье обладает исполнительским иммунитетом. Однако, исходя из правовых позиций Конституционного суда России, данный иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику жилого помещения не является абсолютным», — прокомментировал председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

Он добавил, что само по себе наличие у должника единственного пригодного для постоянного проживания жилья не исключает возможности обращения взыскания на него. При определении этого следует исходить из необходимости обеспечения баланса интересов должника и кредитора как участников исполнительного производства.

Например, теоретически возможно взыскание единственного жилья, если оно относится к категории роскошного. Однако соответствующие правовые новеллы пока только разрабатываются. Разъяснения Верховного суда России, сформулированные в обзоре судебной практики, приближают их к реализации.

«В частности, суды должны учитывать площадь объекта недвижимости», — пояснил глава правления АЮР.

Также Верховный суд напомнил о постановлении Конституционного суда России, который в 2021 году признал, что в определенных ситуациях защиту с единственного жилья можно снять.

«В связи с этим юридически значимыми и подлежащими доказыванию для решения вопроса об обращении взыскания на жилое помещение должника, не являющееся предметом ипотеки, являются вопросы о том, отвечает ли спорное жилое помещение признакам единственного пригодного для постоянного проживания должника и его семьи, нет ли у должника другого имущества и доходов, на которые может быть обращено взыскание, не превышает ли данное жилье уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и его семьи в жилище, с гарантией сохранения условий, необходимых для нормального существования, является ли соразмерным обращение взыскания на спорное имущество с учетом имеющейся задолженности», — объяснил Верховный суд.

При этом, продолжает Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России, «взыскание может быть обращено на жилое помещение (или его части), даже если оно является единственным для должника, но его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище».

Таким образом, нижестоящие суды обязаны, как минимум, объяснить: «по каким причинам они пришли к выводу, что общая площадь дома в 416,3 кв.м не является избыточной». Иными словами, если суд не снимет исполнительский иммунитет с большого дома, он должен обосновать свое решение. Юристы уверены, что это важный поворот в судебной практике.

Могут ли забрать квартиру за долги по кредитам?

Люди, имеющие задолженность по кредитам, опасаются потерять жилье, поэтому вопрос, могут ли забрать квартиру за долги по кредитам, для них весьма актуален. Важно понимать, что неприкосновенность единственного жилья зависит от конкретных обстоятельств, типа долговых обязательств, прав на квартиру и даже ее площади.

1. Что такое единственное жилье и могут ли его отобрать
2. Когда могут забрать единственное ипотечное жилье
3. Могут ли арестовать единственное жилье?
4. Как сохранить единственное жилье
5. За какие долги могут забрать единственное жилье
6. Заберут ли единственное жилье при банкротстве?
7. Заключение

Что такое единственное жилье и могут ли его отобрать?

Начнем с определения. Единственным считается жилое помещение, пригодное для постоянного проживания должника и членов его семьи. Это может быть:

• Дом;
• Квартира;
• Комната;
• Доля в праве общей собственности.

Главное, чтобы на имя должника не было зарегистрировано других объектов жилой недвижимости, включая доли в таких объектах. В противном случае, ему грозит опись имущества судебными приставами.

Согласно ст. 446 ГПК РФ, такое жилье признается неприкосновенным. Исключения составляют случаи, когда жилое имущество находится в ипотеке или заложено для обеспечения другого кредита.

В этом случае легко понять, могут ли забрать квартиру за долги по ипотеке. Право собственности на недвижимость должника ограничено залоговым правом банка. Поэтому вопрос «можно ли подать на банкротство с ипотекой?» остается спорным.

До 2021 года должники, имевшие единственное жилье, не находящееся в ипотеке, могли быть спокойны. Однако ситуация изменилась с признанием КС РФ не противоречащими Конституции РФ положений ст. 213 ФЗ «О банкротстве» и ст. 446 ГПК РФ. Впервые в судебной практике единственное жилье должника, не находящееся в ипотеке, было реализовано в рамках дела о банкротстве. Аргументация была простой: жилье должника значительной площади можно продать и заменить на более скромное, погасив долги.

Важно! КС РФ не утверждает, что можно просто так отобрать и продать единственное жилье. Взамен должнику должны предоставить другую, пригодную для проживания, квартиру. Критериев роскошности или избыточности жилья пока нет, все остается на усмотрение суда.

Когда могут забрать единственное ипотечное жилье?

Механизм ипотечного кредитования предполагает передачу в залог недвижимости, приобретенной на заемные средства. До полного погашения задолженности ипотечное жилье находится под обременением. Если заемщик нарушает условия договора, кредитор обращает взыскание на заложенное имущество.

Нарушением считается неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе неуплата или несвоевременная уплата долга.

Взыскание на предмет залога производится по решению суда. Приставы возбуждают производство, имущество арестовывается, выставляется на торги и реализуется, а за счет вырученных средств погашается долг по ипотеке.

Кроме того, ипотечное жилье реализуется без участия судебных приставов, если должник проходит процедуру банкротства. Возбудить дело о банкротстве можно при сумме задолженности более полумиллиона рублей и неисполнении обязательств в течение 3 месяцев.

Заберут ли единственное жилье при банкротстве

Несмотря на то, что вышеупомянутый случай произошел в процессе банкротства, изменений в законодательство не внесено.

В некоторых случаях жилье может быть конфисковано, если оно является слишком роскошным. В этом случае оно продается, а вместо него приобретается более скромное жилье. Подробности об этом рассказывает наш кредитный юрист Татьяна в видео ниже.

Как и ранее, при реализации имущества банкрота, в конкурсную массу может быть включено только единственное ипотечное жилье.

Тем не менее, решение о передаче на торги единственного жилья принимает суд. Поэтому если должник владеет дорогостоящей элитной недвижимостью, существует вероятность ее реализации с последующим предоставлением жилья более скромного, соответствующего минимальным нормативам по площади.

Тем не менее, решение о передаче на торги единственного жилья принимает суд. Поэтому если должник владеет дорогостоящей элитной недвижимостью, существует вероятность ее реализации с последующим предоставлением жилья более скромного, соответствующего минимальным нормативам по площади.