Сборник ключевых документов по запросу Налог при продаже коммерческой недвижимости (законы, формы, статьи, советы специалистов и многое другое).
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Счет 62.02
- Счет 62.1
- Акт о браке товара
- Показать все
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Счет 62.02
- Счет 62.1
- Акт о браке товара
- Показать все
Судебная практика
Сборник судебных решений за 2022 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Инспекция доначислила налог по УСН предпринимателю из-за продажи нежилых помещений и земельных участков под ними (долей в праве собственности). Налогоплательщик утверждал, что продавал недвижимость как физическое лицо, поэтому не включал выручку в декларацию по УСН, а отразил ее в декларации по НДФЛ и заявил вычет на фактические расходы. Суд отклонил аргумент, что предприниматель не ведет систематическую деятельность по купле-продаже имущества, так как спорная недвижимость не использовалась для личных или семейных нужд. Суд признал доначисление налога правомерным и удовлетворил встречное требование инспекции о взыскании налога.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как облагается продажа имущества у ИП на ОСНО
(КонсультантПлюс, 2024) Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости зависит от того, использовалась ли она в предпринимательской деятельности или нет.
Нормативные акты
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) В материалах административного дела отсутствуют документы по совершённым административным ответчиком сделкам, которые, по мнению налогового органа, представляют собой предпринимательскую деятельность. Суды не оценили систематичность сделок с учетом приобретения недвижимого имущества в разные налоговые периоды, а также допустимость единого подхода к отнесению сделок с нежилыми строениями и жилыми помещениями к предпринимательской деятельности.
Какие налоги заплатят предприниматели при купле-продаже магазина?
В июне 2023 года был заключен договор купли-продажи магазина.
Продавец — бывший ИП на УСН «Доходы минус расходы» — снялся с учета в апреле 2023 года и продал коммерческую недвижимость, где вел деятельность.
Покупатель — зарегистрировавшийся в мае 2023 года ИП, который деятельность не ведет и купленную недвижимость не использует.
На данный момент сделку необходимо вернуть, выполнив куплю-продажу с участием тех же лиц, но в обратном порядке. Можно ли включить куплю-продажу в расходы обеим сторонам? Какие налоги обязаны уплатить продавец и покупатель?
Продать, а затем сразу выкупить обратно — это весьма необычно. Скорее всего, сделка была признана недействительной. В этом случае покупатель и продавец возвращают друг другу все полученное, и налоговых последствий для сторон не возникает.
Если же речь идет именно о обратной продаже, то налоги придется заплатить, даже если обе сделки состоялись в 2023 году, а в договорах купли-продажи указана одинаковая цена, и прибыль равна нулю:
- Бывшему ИП — 13% НДФЛ с дохода от продажи магазина без учета расходов.
- Действующему ИП — либо налог при УСН, либо НДФЛ при ОСН, в зависимости от применяемой системы налогообложения.
Вы не указали, на какой системе налогообложения работает действующий ИП, но интересуетесь возможностью учета расходов. Поскольку чаще всего предприниматели выбирают упрощенную систему налогообложения, предположу, что действующий ИП применяет УСН «Доходы минус расходы».
Сразу скажу: с учетом расходов у действующего ИП могут возникнуть проблемы. Он не сможет включить в расходы сумму покупки — только амортизацию. Но амортизацию ИП сможет учесть, если использовал магазин в предпринимательской деятельности. Если нет, то учесть расходы и уменьшить налог не удастся.
Финансовая грамотность для взрослых
Как перестать беспокоиться о деньгах, наладить с ними отношения и двигаться к целям и мечтам
Как бывшему ИП рассчитать налог от продажи магазина
Так как вы продали нежилое помещение — магазин, в котором вели бизнес, когда были ИП, то доход от его продажи облагается НДФЛ по ставке 13%.
Налог придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения магазином: для коммерческой недвижимости минимальные сроки владения для безналоговой продажи не действуют.
Заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей и уменьшить доход от продажи магазина также не получится. Это возможно только по нежилому помещению, которое было в собственности меньше минимального срока и не использовалось в бизнесе.
Чтобы рассчитать налог, сравните цену в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью помещения, указанной в ЕГРН на 1 января 2023 года.
- цену договора;
- кадастровую стоимость недвижимости, умноженную на 0,7.
Например, в июне 2023 года вы продали нежилое помещение за 6 000 000 ₽. Его кадастровая стоимость на 1 января — 7 000 000 ₽. Нужно умножить кадастровую стоимость на 0,7 и сравнить с продажной ценой: 7 000 000 ₽ × 0,7 = 4 900 000 ₽ < 6 000 000 ₽.
Цена договора выше, поэтому налог нужно рассчитывать исходя из нее. Сумма НДФЛ к уплате составит 780 000 ₽: 6 000 000 ₽ × 13%.
Если помещение продали, например, за 4 500 000 ₽, то налог придется заплатить с 4 900 000 ₽: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, будет выше цены договора. Налог в этом случае составит 637 000 ₽: 4 900 000 ₽ × 13%.
Можно ли вернуть НДФЛ при обратной покупке магазина
Как я поняла из вашего вопроса, в августе 2023 года бывший ИП купил свой магазин обратно в статусе физического лица. Подать декларацию 3-НДФЛ и вернуть максимум 260 000 ₽ с этой покупки не получится: имущественный вычет предоставляется только по расходам на покупку жилья или строительство жилого дома. Вычетов при покупке нежилого помещения нет — на это отдельно обращают внимание ФНС и Минфин.
Предположим, что в 2023 году было всего две сделки: продажа магазина и его обратная покупка. В этом случае в декларации 3-НДФЛ за 2023 год необходимо указать только доход от продажи магазина и заплатить с него налог. Учитывать расходы нельзя, уменьшить налог тоже не получится.
Декларацию за 2023 год нужно подать до 2 мая 2024 года, уплатить налог — до 15 июля того же года.
Как действующему ИП учесть покупку магазина при расчете налога
Магазин представляет собой нежилое помещение и классифицируется как основное средство в налоговом учете.
Основные средства включают объекты, которые соответствуют следующим критериям:
- Срок полезного использования превышает 12 месяцев.
- Первоначальная стоимость превышает 100 000 ₽.
Скорее всего, нежилое помещение, участвующее в вашей сделке, соответствует этим критериям и также считается основным средством.
ИП на УСН «Доходы минус расходы» включает в расходы всю уплаченную сумму. Это включает цену по договору и связанные с покупкой расходы, такие как вознаграждение риелтору. В вашей ситуации это, вероятно, сумма по договору купли-продажи.
Стоимость приобретенного магазина можно учесть в расходах на УСН, если соблюдены следующие условия:
- Помещение оплачено. При этом не имеет значения, были ли использованы собственные или кредитные средства ИП.
- Помещение используется в бизнесе. Если ИП недавно зарегистрировался — в вашем случае это произошло в мае 2023 года — это не означает, что доходы начнут поступать сразу. Наоборот, чаще всего предприниматель сначала несет расходы, и покупка магазина подходит под эти расходы. Налоговые органы признают, что подготовительные действия, такие как ремонт или поиск арендаторов, также считаются использованием помещения в бизнесе.
Если оба условия выполнены, ИП может включить затраты на покупку нежилого помещения в налоговые расходы. Это делается равными долями на последнее число каждого квартала, начиная с квартала покупки: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.
Например, если ИП купил и оплатил магазин в июне за 6 млн рублей и начал использовать его в бизнесе в том же месяце, расходы признаются равными долями по 2 млн рублей: 6 млн рублей / 3 квартала — на 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2023 года.
Если по итогам года расходы превысят доходы, полученный убыток можно перенести на будущее. ИП может уменьшать налог УСН за счет затрат на покупку магазина в течение 10 лет, следующих за годом получения убытка. Однако в году покупки недвижимости необходимо уплатить минимальный налог — 1% от доходов.
Если же покупатель-ИП не ведет деятельность и не использует купленный магазин, включить стоимость магазина в расходы нельзя. Уменьшить доход на сумму, потраченную на покупку магазина, не получится.
Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом
Мы с братом являемся собственниками коммерческой недвижимости (офис на первом этаже жилого дома) как физические лица в равных долях. Право собственности получено по договору дарения от отца. Дата регистрации собственности — 30 мая 2017 года (в собственности более 3 лет). Помещение сдавалось в аренду, но не от нашего имени. Мы оформили договор на право безвозмездного пользования на отца, он сдавал помещение от своего ИП. Сейчас мы планируем продать помещение и хотим узнать, придется ли нам платить налог с продажи и в каком размере. Вопросы:
- Распространяется ли на нас льгота по налогу с продажи недвижимости, находящейся в собственности более 3 лет?
- Не лишают ли нас этой льготы факты, что объект является коммерческим и сдавался в аренду, хотя и не нами?
- Какую сумму налога мы должны будем заплатить с продажи объекта?
27 февраля 2021, 09:45, Татьяна, г. Москва
Андрей Власов, юрист, г. Апатиты, рейтинг 7.5
Сейчас мы планируем продать помещение и хотим понять, придется ли нам платить налог с продажи и в каком размере.
Вопросы:
1. Распространяется ли на нас льгота по налогу с продажи недвижимости, находящейся в собственности более 3 лет?
Татьяна, добрый день! Если объект не использовался продавцом для коммерческой деятельности, то по истечении 3 лет владения (учитывая основание приобретения — дарение от близкого родственника) согласно ст. 217, 217.1 НК РФ доход от продажи не облагается НДФЛ. Однако, с учетом других обстоятельств (нежилое помещение, сдавалось в аренду близким родственником), возможен спор с налоговой службой. Также нужно учитывать, уплачивался ли налог получателем прав на использование помещения (такой доход возникает, например, согласно п. 8 ст. 250 НК РФ, если отец — ИП на УСН).
Андрей, спасибо за быстрый ответ! Интересует ответ на второй вопрос: будет ли считаться коммерческой деятельностью договор безвозмездного пользования для ИП отца (если отец сдавал офис в аренду)?
будет ли считаться коммерческой деятельностью договор безвозмездного пользования для ИП отца (если отец сдавал офис в аренду)?
Нет, такой договор не свидетельствует о получении собственником помещения дохода. Налоговые последствия могут быть только для получателя прав (отца), если он ИП на УСН, но это не связано с продажей помещения. Чтобы доказать использование помещения в коммерческой деятельности собственником, налоговой нужно подтвердить, например, притворность сделки (что вместо договора ссуды был договор аренды, например, если от отца поступали систематические денежные платежи в период действия договора).
Так как вы не являетесь ИП, на вас ограничение по льготе не распространяется, то есть, в случае продажи по истечении предельного периода, вы вправе не платить налог.
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или долей в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или долей в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;