Квартира в ипотеке: Является ли она вашей собственностью?

Собрание наиболее значимых документов по теме Право собственности на квартиру в ипотеке (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Право собственности:
Аренда и обременение
Бремя содержания имущества
Виндикационный иск и срок исковой давности
Что такое виндикационный иск
Что такое владение
Показать все
Право собственности:
Аренда и обременение
Бремя содержания имущества
Виндикационный иск и срок исковой давности
Что такое виндикационный иск
Что такое владение
Показать все
Жилье:
Акт приема-передачи квартиры по договору дарения
Акт приема-передачи квартиры после ремонта
Амортизация жилого фонда
Амортизация квартир в бухгалтерском учете
Что такое апартаменты
Показать все

Судебная практика

Собрание судебных решений за 2023 год: Статья 245 «Определение долей в праве долевой собственности» ГК РФ «Условия договора, указанные в статьях 218, 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждают правомерность действий Фонда, направленных на оформление равных долей граждан — участников договора социальной ипотеки в праве общей долевой собственности на приобретенную квартиру.

Собрание судебных решений за 2021 год: Статья 5 «Имущество, которое может быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Ссылка ответчиков на недопустимость обращения взыскания на заложенное имущество в виде квартиры, так как она является для них единственным жильем, отклоняется судебной коллегией как основанная на неверном толковании норм права, поскольку положения ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 2, ст. 5, п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» допускают возможность обращения взыскания на квартиру, если она заложена по договору ипотеки, независимо от того, является ли она единственным жилым помещением собственников.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2025) Если для покупки жилья вы используете ипотечный кредит, предоставьте в банк документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на жилье (ДУДС) и ипотеки в пользу банка. Банк на основании этих документов должен перевести деньги за приобретенное жилье (п. п. 21, 22, 43, 64, 65 Правил).

Статья: Применение ипотеки при долевом строительстве: тенденции и перспективы
(Нарайкин О.В.)
(«Право и экономика», 2023, N Основной недостаток ипотеки — права собственности на жилье остаются у залогодержателя до полного погашения суммы (стоимость объекта, выплаты по процентам и прочее).

Нормативные акты

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 20.10.2022)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 41.1. Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
В соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ, собственник квартиры не имеет права отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также осуществлять иные действия, приводящие к передаче этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, заложенной считается не только жилое помещение, но и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Эти нормы также применяются к ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это может не указываться, вместе с помещением заложены принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Почему квартира, находящаяся в ипотеке, считается собственностью?

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, у нас многодетная семья, трое детей. При подаче на детские пособия нам приходит отказ, так как у нас лишние квадратные метры. Одна квартира у нас в собственности площадью 44,6 кв.м, а другая в ипотеке площадью 53,7 кв.м. На сайте госуслуг указано, что площадь не должна превышать 24 кв.м на человека, а на мос.ру — 18 кв.м. В социальной защите города Москвы мне сказали, что они работают по нормам мос.ру, и мы не имеем права на детские пособия. Так ли это? И почему квартира, находящаяся в ипотеке, считается собственностью, если в Росреестре указано ограничение прав и обременение объекта недвижимости — ипотека в силу закона?

Советуем прочитать: На учете в наркологическом диспансере: что это значит и как сняться

24 августа 2022, 06:28, Елена, г. Москва

Ответы юристов

Артур Зубарев, юрист, г. Владимир

Ипотечная квартира действительно является собственностью лиц, оформивших ипотеку. Ипотека — это всего лишь обременение имущества в пользу банка, залог как средство обеспечения выплат в пользу банка с вашей стороны. Банк не является собственником такой квартиры; она ваша. Ипотека лишь устанавливает ограничения на распоряжение такой квартирой и предусматривает обращение на неё взыскания в случае неисполнения обязательств перед банком. В выписке из Росреестра собственником такой квартиры указаны вы.

За более подробной консультацией и по всем вопросам прошу писать в чат.

Ипотечная недвижимость: важная информация о праве собственности

Сегодня различные ипотечные программы сделали приобретение недвижимости в Москве доступным даже при неблагоприятной кредитной истории.

Например, Банк Нота проявляет лояльность к таким обстоятельствам при выдаче ипотеки, так как данный кредит обеспечен залогом. Принятие решения о приобретении недвижимости в ипотеку часто приводит к необходимости разобраться в юридических вопросах, таких как право собственности, права банка и заемщика и так далее. Кто будет считаться собственником при ипотеке? Давайте разберемся.

Права банка на ипотечное жилье

При покупке квартиры с использованием ипотеки банк (включая Банк Нота) выступает в качестве залогодержателя. Законодательства разных стран могут различаться, но в общем случае собственником квартиры, приобретенной с помощью ипотеки, является заемщик или ипотекодатель до полного погашения кредита. На протяжении всего периода выплаты кредита банк обычно сохраняет залоговое право на недвижимость до тех пор, пока заемщик не погасит весь долг. Это означает, что банк может продать квартиру, если заемщик не сможет выполнить свои кредитные обязательства. Однако, несмотря на наличие ипотеки, заемщик остается юридическим владельцем квартиры и может использовать ее в соответствии с условиями кредитного договора и местными законами. Он также обязан обслуживать кредит и выплачивать проценты банку. По мере погашения долга заемщик будет увеличивать свою долю собственности в квартире, пока не выплатит весь кредит. После полного погашения кредита заемщик становится полноправным владельцем ипотечного жилья.

Ограничения на владельцев ипотечного жилья

1. Финансовые обязательства. Владелец обязан регулярно вносить платежи в финансовое учреждение, предоставившее кредит, для погашения задолженности. Эти выплаты являются важнейшими финансовыми обязательствами, которые нужно соблюдать для сохранения права владения жильем. 2. Ограничения на использование недвижимости. Например, в зависимости от условий кредита владелец может быть обязан проживать в этом жилье в течение определенного срока и не сдавать его в аренду. Также могут действовать ограничения на коммерческое использование недвижимости или изменение её основного назначения. 3. Ограничения на финансовые операции. Владельцу ипотечного жилья может быть запрещено использовать недвижимость в качестве залога для получения других кредитов или займов. 4. Обязательное страхование недвижимости. Это может включать страховку от пожара, стихийных бедствий или иных повреждений. 5. Ограничения при продаже или переуступке права собственности. Если владелец захочет продать или передать право собственности на ипотечное жилье, он может столкнуться с определенными ограничениями. Например, условия ипотечного кредита могут запрещать продажу недвижимости в течение определенного срока без согласования с кредитором. Также при продаже владелец обязан будет погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. Важно отметить, что правила и условия ипотеки могут различаться в зависимости от страны, банка и самого кредитного договора. Поэтому всегда рекомендуется обращаться к специалистам в области юридического консультирования или к своему банку для получения точной информации о правах и обязанностях при владении квартирой в ипотеку. Реклама. Рекламодатель ООО «БанкНота». Erid: LdtCKAehH

Советуем прочитать: Как узнать о наличии задолженности за отопление и горячую воду

Как зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру?

Приобретение квартиры в ипотеку требует выполнения ряда процедур, начиная от поиска недвижимости и заканчивая подписанием ипотечного договора с банком. Одним из важных этапов является регистрация объекта в собственность, что позволяет владельцу распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Как же зарегистрировать в собственность жилье, оформленное в ипотеку? Разберемся в этой статье.

Для оформления недвижимости в собственность необходимо подать заявление в Росреестр. Важно помнить, что если ипотечный договор составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, заявку на государственную регистрацию подают и залогодатель, и залогодержатель. При наличии нотариального заверения заявление может подать только залогодатель.

Счастливое совпадение для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке

Права при наличии ипотеки

В 2019 году в России банки ежемесячно оформляют около 100 тысяч ипотечных кредитов на сумму 220 миллиардов рублей. Это как если бы все жители Элисты взяли ипотеку в августе, а в сентябре — все жители Реутова.

Когда банк предоставляет деньги на покупку квартиры, он берет её в залог, что позволяет ему отобрать и продать её, если должник сильно задолжает.

В целом, квартира, купленная в ипотеку, является такой же собственностью, как и квартира, купленная за собственные средства. Можно сдавать её в аренду, делать ремонт, поселить всю семью или указать в завещании.

Для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается это сделать, собрали основные права ипотечников. Сохраните табличку со ссылками на нормативные акты, чтобы всегда иметь под рукой список своих прав.

В статье упоминаются квартиры, так как на них ипотечные кредиты выдаются чаще. Для частных домов и земельных участков правила в целом схожи.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, касающиеся вас и ваших финансов. Ежемесячно присылаем письма с самой важной информацией.

Подписываясь, вы соглашаетесь с условиями передачи данных и политикой конфиденциальности

Продажа или дарение квартиры с согласия банка

Как это работает. Некоторые считают, что ипотечная квартира принадлежит банку. Но это не так: собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым он может распоряжаться. Однако ипотека значительно ограничивает это право. Продать квартиру можно, но только с одобрения банка. То же самое касается и дарения. Основное здесь — передача права собственности другому лицу: при продаже за деньги, при дарении бесплатно.

Есть два способа передачи права собственности на квартиру другому человеку:

продать квартиру вместе с непогашенным долгом, то есть перевести его на другого человека;
погасить долг перед банком, снять обременение и продать квартиру.

Чтобы продать или подарить квартиру с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае заключается соглашение о переводе долга, в котором участвуют продавец, покупатель и сам банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Важно понимать, что банк может не одобрить нового владельца квартиры.

Предположим, банк выдал ипотеку мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а он решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риск. Он вправе отказать в одобрении. Но если покупателем будет главный бухгалтер торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк, скорее всего, одобрит такого заемщика.

Советуем прочитать: ЗК РФ Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Есть и другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот несколько способов оформления сделки:

Взять кредит на погашение ипотеки, закрыть ее, продать квартиру, а кредит погасить из средств, полученных от покупателя. В этой схеме есть проценты по потребительскому кредиту, но не нужно получать согласие банка. Если погасить кредит в течение нескольких дней, переплата будет незначительной.
Взять у покупателя деньги в счет аванса по договору купли-продажи — остаток он заплатит после снятия обременения. Здесь потребуется предварительный договор купли-продажи и доверие покупателя. Необходимо согласие банка, так как договор будет заключен до снятия залога.
Договориться с покупателем, чтобы деньги за остаток по ипотеке он перечислил непосредственно в банк. Этот вариант надежнее предыдущего, но требует участия банка и его согласия. Эта схема уже отработана — обычно банки и риелторы хорошо знают, как ее оформить.

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Однако может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть отметка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне возможно.

Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не выплачена?
Как снять обременение с квартиры.
Как оценить квартиру при ипотеке.

Сдача квартиры внаем

Как это работает. Закон позволяет собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда предназначена для юридических лиц.

Это правило действует не всегда. В Гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие условия — и действовать будут именно они. Если указано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру без согласования.

Договоры могут различаться. Ознакомьтесь с вашим и не думайте, что в других случаях условия такие же.

Сдача квартиры без согласия банка, если договор это требует, может привести к разным последствиям:

банк может никогда не узнать об этом, и вы будете выплачивать ипотеку за счет арендных платежей;
банк может узнать и потребовать досрочного погашения всей суммы ипотеки.
Как снять квартиру без мошенников и посредников: советы и руководство.
Как правильно составить договор аренды квартиры.
Где выгоднее приобрести квартиру в ипотеку для сдачи в аренду.

Ремонт по своему вкусу

Как это происходит. Поддержание квартиры в хорошем состоянии и проведение ремонта — это обязанность собственника, даже если квартира находится в залоге. Вы можете красить стены, клеить обои, заменять окна и плитку на полу. Банк не имеет права диктовать цвет стен или тип напольного покрытия. Однако, все дорогостоящие улучшения и неотделимые улучшения тоже переходят в залог банку.

При ремонте нельзя ухудшать состояние квартиры или уменьшать её стоимость. Переклейка обоев не навредит, но это касается серьёзного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнят продажу квартиры и могут повлиять на её стоимость. Для банка это создаёт дополнительные проблемы. Поэтому в ипотечных договорах часто указывают, что перепланировка возможна только с разрешения соответствующих органов. Это касается всех владельцев квартир, а не только ипотечников. Проводить перепланировку без согласования нельзя.

Если перепланировка выполнена по всем правилам, в ней нет ничего незаконного. Запретить её банк не может: это нарушает права потребителя. Но часто требует предварительного согласования работ, если сильно изменятся характеристики квартиры. Это также прописывают в договоре.

Перепланировка изменяет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, из двухкомнатной квартиры может стать трёхкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку необходимо продолжать платить.