Сфера предпринимательства ежедневно растет и развивается, и зачастую торговых центров и офисных зданий уже не хватает. В таких случаях используют жилые помещения, переделанные под коммерческие площади. На улицах городов можно увидеть магазины, мастерские, кафе и другие предприятия, расположенные на первых этажах жилых домов. Также это может касаться частных домов, которые первоначально предназначались для проживания. Однако, чтобы использовать часть частного дома для бизнеса, требуется пройти множество документальных и административных процедур для получения необходимого разрешения. Этот процесс может занять несколько месяцев, а при невыполнении некоторых требований – еще дольше. Сегодня мы рассмотрим, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.
По закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса запрещено. Это касается как квартир, так и частных домов. Тем не менее, если владелец частного дома решил использовать, например, первый этаж для коммерческой деятельности, необходимо вывести эту часть из жилого фонда и оформить как нежилую.
Предварительный этап: подготовка и оценка помещения
Прежде чем подать документы в соответствующие органы для перевода жилого помещения в нежилое, необходимо убедиться, что оно соответствует определенным требованиям:
- Помещение для коммерческой деятельности должно быть полностью изолировано от жилой части дома, без переходов, дверей и других точек доступа. Кроме того, необходимо наличие двух отдельных входов с улицы.
- Помещение не должно использоваться для проживания.
- Помещение не должно быть заложено или обременено иным образом.
Если какое-либо из этих условий не выполнено, их необходимо обеспечить. Чаще всего это связано с перепланировкой, которую необходимо узаконить. Для этого требуется проект, подготовленный квалифицированными специалистами, соответствующий пожарным, санитарным, экологическим и строительным нормам. Проект вместе с другими документами передается в уполномоченные органы.
Соседи также являются важным фактором. Хотя в частном доме не требуется согласие жильцов, важно избежать конфликтов с соседями из-за открытия бизнеса. Тип бизнеса имеет значение: шумная автомастерская, офис с большим количеством машин или ресторан с громкой музыкой могут вызвать жалобы, что негативно скажется на предпринимательской деятельности. Также необходимо учесть возможности придомовой территории для парковки автомобилей посетителей.
Еще один нюанс – земельный участок, на котором построен дом, и его разрешенное использование. Например, участок может быть выделен под ИЖС, что ограничивает его использование только для жилья. Это может стать причиной отказа в переводе жилого помещения в нежилое местной администрацией.
Поэтому перед началом процедуры необходимо проконсультироваться в местном Управлении архитектуры о возможности и правильности перепланировки, а также в администрации – о возможности ведения определенного вида бизнеса на данном участке.
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
С 9 июня для изменения назначения помещения необходимо проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот основные изменения:
- В список документов для согласования перевода добавлены: протокол общего собрания и согласие соседей.
- Для кворума собрания по вопросу перевода установлены особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
- Решение о переводе должно быть принято большинством голосов участников. При этом учитывается количество подъездов.
- От каждого владельца помещения, имеющего общее перекрытие с будущим коммерческим объектом, необходимо получить письменное согласие на перевод.
- Если для перевода требуется реконструкция, необходимо согласие 100% владельцев помещений в доме. Это правило действовало и ранее.
- После перевода необходимо исключить проход через общие помещения, используемые жильцами квартир.
Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личной деятельностью. Однако в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать её под магазин, склад или хостел. Чтобы сделать это, необходимо изменить назначение помещения на нежилое.
Перевод жилого помещения в нежилое – отдельная процедура. Для этого необходимо выполнить требования к самому помещению, например, оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Также требуется собрать документы согласно статье 23 Жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и если всё в порядке, назначение помещения будет изменено. В случае нехватки документов или невозможности перевода последует отказ.
Если вас затронул закон о запрете хостелов и вы планировали перевод квартиры в нежилое помещение для сохранения бизнеса, учитывайте новые требования уже сейчас. Они вступают в силу раньше запрета на гостиничные услуги.
При чем тут согласие соседей?
Ранее. Официально согласие всех жильцов многоквартирного дома для перевода помещения в нежилой статус не требовалось. Протокол общего собрания не входил в список обязательных документов. Однако согласие всё же приходилось получать, если перевод предполагал изменения в общем имуществе. К примеру, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку, но занять часть общего участка возле дома можно было только с согласия всех жильцов. Если же согласие не было получено, соседи могли подать в суд и потребовать вернуть всё на свои места. Помещение оставалось жилым, салон не открывался, а крыльцо и навес приходилось убирать.
С 9 июня. В список документов, необходимых для перевода помещения в нежилой фонд, добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьба и назначение помещения будут зависеть не только от его владельца, но и от соседей. Если они против, то даже без реконструкции и перепланировки перевод невозможен.
Новые документы для перевода
Вот что потребуется дополнительно:
- Протокол общего собрания, в котором одним из вопросов повестки дня будет согласие других жильцов на перевод помещения в нежилое. Это означает, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, но и само назначение помещения.
- Письменные согласия всех непосредственных соседей — собственников примыкающих помещений. Перевод придётся согласовывать лично с пенсионеркой из соседней квартиры, молодой семьей сверху и постоянно живущим за границей владельцем доли в квартире слева.
Если пенсионерка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, заявление будет отклонено. Даже если остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без её согласия этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.
Для общего собрания установили свои правила кворума
Кворум представляет собой количество голосов, необходимое для того, чтобы собрание могло приступить к обсуждению какого-либо вопроса. Величина кворума зависит от рассматриваемого вопроса. В случае обсуждения перевода помещения в нежилое, кворум определяется по специальным правилам нового законодательства.
Необходимое количество собственников для собрания
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
|---|---|
| Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
| В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде |
Необходимое количество собственников для собрания
| В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
| Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
| В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде |
Если в доме несколько подъездов, необходимо выполнение двух условий одновременно. Их нельзя путать, иначе кворум будет не достигнут, и решение может быть оспорено. Для собрания в доме с несколькими подъездами нужно получить не менее половины голосов от всех собственников дома, при этом среди них должны быть собственники с более чем ⅔ голосов в нужном подъезде.
Голоса считаются по площади принадлежащих помещений, а не по количеству собственников. У троих владельцев однокомнатных квартир меньше голосов, чем у одного владельца трехкомнатной. Таким образом, количество людей может быть меньше, но голосов больше. Кворум также зависит от собственников, проживающих в других подъездах, даже если они находятся далеко от планируемого магазина.
Кворум означает, что собрание правомочно рассматривать вопросы, в том числе о переводе помещения.
Вступайте в закрытый клуб и получите доступ к обзорам новостей законодательства для бизнеса
Какие помещения могут быть признаны нежилыми
Согласно статьям 15 и 16 ЖК РФ, 288 ГК РФ, жилое помещение — это дом, квартира, их части или комнаты, предназначенные для проживания граждан и соответствующие техническим, санитарным и противопожарным нормам.
Сам факт постоянного проживания не делает помещение жилым автоматически. Например, садовый дом или подвал не становятся жилыми даже при наличии всех удобств.
Практически любое жилое помещение можно перевести в нежилое и использовать для коммерческих целей, но есть исключения. Согласно статье 22 ЖК РФ, запрещено переводить жилое помещение в нежилое, если:
- в нем зарегистрирован хотя бы один человек;
- помещение планируется использовать для религиозной деятельности;
- квартира расположена в наемном доме и используется для социальных целей;
- собственники имеют ограничения прав — обременение;
- у него отсутствует отдельный вход, который сложно оборудовать;
- квартира имеет жилые комнаты для постоянного проживания граждан.
Нежилыми признаются любые помещения, не являющиеся жилыми и не включенные в состав общего имущества многоквартирного дома. Нежилое помещение должно быть зарегистрировано как таковое в Росреестре. Перевод жилой недвижимости в нежилую должен соответствовать установленному законодательством порядку.
Как заработать на аренде нежилых помещений
Зарегистрируйте бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды
Список документов, подаваемых в муниципалитет, регламентирован статьей 23 Жилищного кодекса РФ и включает:
- заявление;
- документы на право владения помещением;
- техпаспорт;
- проект перепланировки или переустройства;
- протокол общего собрания жильцов дома;
- письменное согласие жильцов соседних квартир.
Для перевода квартиры в статус нежилого помещения необходимо предоставить пакет документов в государственный орган, занимающийся этими вопросами в регионе: в районную администрацию или Департамент управления имуществом. Документы можно направить через многофункциональный центр (МФЦ).
Государственный орган должен в течение 45 дней проверить все документы и выдать уведомление о переводе помещения в нежилое или решение об отказе.
После одобрения заявки необходимо получить документ из Бюро технической информации (БТИ) о стоимости перевода и оплатить его через банк или онлайн. После завершения всех процедур можно зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Вступайте в закрытый клуб и получите доступ к 1000+ идей для развития бизнеса
Основные расходы при переводе помещения в нежилое
Комиссия муниципалитета принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое на основании собранных документов. Проведение собрания собственников и подача заявления в муниципалитет бесплатны.
При переводе помещения в нежилое необходимо заплатить за:
- заявку на изменение техпаспорта в БТИ;
- разницу в стоимости жилого и нежилого помещения;
- госпошлину за переоформление права собственности;
- услуги нотариуса за заверение документов на квартиру.
Это минимальные затраты при переводе помещения в статус нежилого. Намного дороже обойдутся работы по переустройству и перепланировке объекта. Самостоятельно собрать всю необходимую документацию и выполнить все процедуры сложно. Часто собственники нанимают специалистов по недвижимости для перевода её в нежилой статус.
Покупайте необходимое для бизнеса. Льготный период — 100 дней, обслуживание — 0 ₽
Какие разрешения нужны от жильцов дома
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется работа с жильцами многоквартирного дома. Первое, что нужно сделать, — договориться о проведении общего собрания собственников жилья многоквартирного дома.
Можно объяснить потенциальную выгоду от открытия нового магазина, аптеки или салона. Также можно предложить скидки жильцам дома или соседних квартир.
Протокол общего собрания жильцов должен иметь кворум. Большинство жильцов дома должны проголосовать за перевод жилого помещения в нежилое. Важно учитывать количество подъездов в доме:
- один подъезд — на собрании должно присутствовать более двух третей собственников;
- более одного подъезда — должны присутствовать более половины собственников квартир в доме и более двух третей владельцев квартир в подъезде, где производится перевод помещения.
Важно
Кворум определяется не количеством собственников, а площадью принадлежащих им помещений. Если 10 владельцев имеют 500 квадратных метров, а три владельца — 1000 квадратных метров, то последние получат больше голосов.
В случае с соседними квартирами необходимо письменное согласие всех собственников жилья.
Сервис для быстрого старта бизнеса
Перевод жилого помещения в нежилое: порядок и документы
В России ужесточили правила перевода жилых помещений в нежилые. Процесс регулируется Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ. С одной стороны, это усложнило жизнь предпринимателям, а с другой — защитило права и интересы собственников в многоквартирных домах. Мы расскажем о новых правилах перевода жилого помещения в нежилое в 2021 году, предоставим пошаговую инструкцию и образцы документов.
- Закон, регулирующий перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году
- Правила перевода жилого помещения в нежилое в 2021 году
- Согласие жителей дома на перевод жилых помещений в нежилой фонд
- Документы для перевода в нежилое помещение
- Пошаговая инструкция по переводу жилого помещения в нежилое
- Плюсы и минусы перевода жилого помещения в нежилое
Условия перевода жилого помещения в нежилое
Согласно новому порядку, обязательными условиями при изменении статуса помещения с жилого на нежилое являются:
- Получение письменного разрешения от всех соседей, с которыми есть общие стены: с каждой из четырех сторон, сверху и снизу. Положительное решение должно быть принято на общем собрании путем голосования. Для кворума на собрании необходимо присутствие 2/3 жителей подъезда, где меняется статус помещения, и ½ всех собственников дома;
- В случае реконструкции помещения или изменения параметров общего имущества, включая несущие стены, необходимо положительное решение всех жителей МКД, то есть 100% голосов;
- Каждый нежилой объект после изменения статуса должен иметь отдельный вход с улицы, не через подъезд;
- Разрешено переводить в нежилой фонд квартиры, находящиеся на первом этаже, а также на втором и третьем этажах, если под ними также расположены нежилые помещения;
- Запрещено превращать в нежилое помещение комнату в общежитии или коммунальной квартире. Эта процедура предназначена исключительно для квартир;
- В объекте недвижимости никто не зарегистрирован и не проживает на постоянной основе.
- Собственник будущего нежилого помещения, намеренный открыть в нем общественное заведение, обязан обеспечить качественную звукоизоляцию и соблюдать Закон о тишине.
- В нежилых помещениях могут располагаться только определенные организации. Их перечень приведен в Архитектурно-планировочных решениях СП-31-107-2004 (утвержденных Госстроем РФ от 01.12.2005 г.):
- магазины;
- заведения общественного питания;
- предприятия бытового обслуживания: парикмахерская, швейная мастерская и т.д.;
- медицинские учреждения: стоматологический кабинет, массажный кабинет, медицинская лаборатория и т.д.;
- библиотеки;
- учреждения культуры и отдыха;
- банки;
- суды;
- государственные учреждения: ЗАГС, мировые судьи, полицейский участок и т.д.
Запрещено размещать производства, мастерские и склады;
Если собственник осуществил перепланировку помещения, необходимо письменно запросить у него документальное подтверждение законности этих действий. Образец такого запроса можно посмотреть и скачать по ссылке ниже.
В 2021 году перевод квартиры в нежилое помещение в многоквартирном доме могут осуществить как физические, так и юридические лица. Законодательство не устанавливает ограничений на этот процесс.
До 2019 года процедура перевода была значительно проще. Решение принималось исключительно уполномоченным органом, и мнение соседей по дому, подъезду или этажу не учитывалось. Их согласие требовалось только в случае, если при изменении статуса жилого фонда необходимо было переустроить помещение, изменяя параметры общего имущества, например, переместить коммуникации, уменьшить площадь лестничной клетки, согласовать вывеску на фасаде и т.д.
Теперь обязательным условием для перевода в нежилое помещение стало наличие отдельного входа. Это требует от владельцев, меняющих статус квартиры, получения разрешения от общего собрания собственников на изменение параметров помещения, его реконструкцию и обустройство отдельного входа с улицы.
Кроме того, новые правила требуют оформления дополнительных документов – протокола общего собрания собственников с решением в пользу перевода квартиры в новый статус и письменного согласия соседей на перевод жилого объекта в нежилое.