В наши дни часто можно встретить ситуации, когда квартира принадлежит нескольким собственникам, каждый из которых владеет определённой долей. Такое возможно, например, при наследовании имущества от умершего родственника, приватизации, разводе и т.д. Если возникает необходимость продать свою долю в квартире, важно помнить, что данная сделка особенная и значительно отличается от стандартной купли-продажи недвижимости, имея свои нюансы.
В этой статье мы рассмотрим, как правильно продать свою долю в квартире и на что нужно обратить внимание, чтобы сделка была законной.
Возможно ли продать долю без согласия остальных собственников?
По закону, для продажи вашей части квартиры необходимо получить письменное согласие всех остальных собственников. Однако на практике бывает сложно получить это согласие: совладельцы могут по разным причинам отказать, либо их место нахождения может быть неизвестным. Что же делать в такой ситуации и можно ли продать долю в квартире без согласия собственников?
Следует уточнить, о какой доле идет речь. Если ваша доля выделена в натуре (то есть, она выделена согласно установленной процедуре), проблем с продажей не возникнет, главное – соблюсти порядок предложения другим совладельцам. Если же квартира находится в общей долевой собственности, и вам принадлежит идеальная доля (например, 1/3 объекта без конкретного указания, что именно в неё входит), единственный законный способ – выделить свою долю через суд, после чего распоряжаться ею по своему усмотрению. После этого другие совладельцы не смогут препятствовать вашим действиям. Однако помните, что при продаже они всё равно будут иметь приоритетное право на покупку вашей доли. В такой ситуации рекомендуется следующий алгоритм:
- отправьте заказные письма каждому из совладельцев с просьбой дать согласие на продажу доли. Даже если вы уверены, что согласие не будет получено, факт отправки письма будет аргументом для суда;
- не получив положительного ответа, подавайте иск в суд с просьбой выделить вашу долю в квартире, приложив доказательства попыток мирного урегулирования;
- скорее всего, иск будет удовлетворён (при правильном выполнении всех шагов), и вы сможете продать свою долю. Однако даже при наличии судебного решения вы обязаны предложить её покупку сначала другим совладельцам. Только если они откажутся или проигнорируют предложение, можно будет продать её третьим лицам.
Таким образом, процедура довольно сложная, поэтому лучше постараться получить согласие других владельцев долей без судебного вмешательства.
Что делать, если собственником доли является несовершеннолетний?
Иногда одним из совладельцев недвижимости является ребёнок, что усложняет процесс продажи. Дело в том, что права детей дополнительно защищаются государством, и никакая сделка не будет действительной, если эти права будут нарушены. Так как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, и можно ли это сделать?
Если вы планируете продать квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний, потребуется получить дополнительное разрешение от органа опеки и попечительства. Это специальная государственная структура, защищающая права детей. Для получения разрешения необходимо до заключения договора купли-продажи предоставить в местное отделение органа опеки информацию о новых жилищных условиях для несовершеннолетнего. По закону эти условия должны быть такими же или лучше, но никак не хуже. Необходимо доказать, что после сделки ребенок станет владельцем доли в аналогичной или более качественной недвижимости, либо все полученные средства от продажи его доли будут зачислены на специальный банковский счет на его имя. После получения разрешения можно продолжить стандартный процесс продажи.
Процедура продажи доли в квартире
Для того чтобы продать долю в квартире в Москве или любом другом городе, нужно выполнить следующие шаги:
Переговоры с потенциальным покупателем
На этапе переговоров согласовываются основные условия сделки: цена, сроки завершения, механизм передачи денег и другие детали.
Составление и подписание предварительного договора
В предварительный договор включаются все существенные условия сделки, а также обязательство покупателя внести аванс перед подписанием основного договора. После согласования всех нюансов предварительный договор подписывается сторонами. Регистрация его необязательна.
Составление и подписание основного договора
Если аванс получен и возражений у сторон нет, составляется и подписывается основной договор. Он включает условия из предварительного договора и, возможно, дополнительные пункты (например, механизмы разрешения споров). По последним изменениям в законодательстве, регистрация основного договора не требуется.
Регистрация перехода прав собственности
После подписания основного договора и получения денег продавцом необходимо обратиться в Росреестр для фиксации перехода прав собственности. Подается заявление с копией договора и документами продавца и покупателя. При правильном оформлении документов изменения будут внесены в реестр прав собственности, завершая сделку.
Чтобы убедиться в правильности проведения сделки, можно заказать выписку из ЕГРП, где будет указан новый владелец доли в квартире.
Хотите продать долю в квартире?
Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95
Вопросы и особенности продажи доли
Иногда при продаже доли в недвижимости возникают различные сложности, что вызывает вопросы у граждан:
- какую долю в квартире можно продать – закон не ограничивает размер доли, подлежащей продаже. Даже если доля очень мала (например, 1/10), её можно продать, но могут возникнуть трудности с выделением доли;
- как через суд продать долю в квартире – через суд продать долю напрямую невозможно. Суд может помочь в выделении доли, что затем позволит её продать;
- можно ли заставить продать долю в квартире – да, это возможно. Владельцу значительной доли нужно доказать в суде, что доля другого сособственника слишком мала для выделения в натуре и он не заинтересован в её использовании.
Могут возникнуть и другие вопросы, ответы на которые предоставит опытный адвокат по недвижимости. Он также поможет провести процедуру продажи доли в соответствии с законодательством.
Продажа доли в недвижимости – непростая задача, требующая соблюдения определенного алгоритма, которая может усложниться при наличии определенных обстоятельств (несовершеннолетний собственник, отказ других совладельцев и т.д.). Решить и уладить вопросы поможет адвокат, специализирующийся на недвижимости.
Передача жилья посредством договора купли-продажи
Оформление договора купли-продажи является самым распространенным методом передачи квартиры новому владельцу. Это может быть как родственник, так и посторонний человек. Степень родства не влияет на особенности оформления документа. Передача собственности через договор купли-продажи выгодна обеим сторонам. Продавец получает значительную прибыль и продает квартиру заинтересованному лицу. Единственный нюанс — необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Однако есть несколько способов избежать этой обязанности. НДФЛ не придется платить, если:
- квартира была приобретена до 1 января 2016 года и находилась в собственности более 3 лет;
- недвижимость куплена после 1 января 2016 года, но прошло более 5 лет с момента покупки.
Преимущество для покупателя заключается в том, что ему не нужно платить налог на покупку. Кроме того, он может воспользоваться правом на получение налогового вычета (13% от стоимости недвижимости).
Наследование по завещанию
Передача квартиры другому человеку по завещанию — надежный способ передачи имущества. Недостатком наследования недвижимости является уплата госпошлины, а также расходы на дополнительные услуги при составлении завещания. Стоимость оформления прав наследника в 2022 году составляет:
- 0,3% от стоимости квартиры для родственников (не более 100 тысяч рублей);
- 0,6% для посторонних лиц (не более 1 миллиона рублей).
Услуга оформления наследства по завещанию у нотариуса стоит около 2500 рублей, а если необходимо составить совместное завещание супругов — около 4000 рублей. Госпошлина на такую услугу составит 100 рублей. Актуальная стоимость, а также расценки на дополнительные услуги (консультация специалиста, составление текста и прочее) могут различаться в зависимости от региона и нотариальной компании. Обычно актуальные цены указываются на сайте региональной нотариальной палаты.
К иным “подводным камням” передачи квартиры по наследственному договору можно отнести нестабильность и ограничения для некоторых категорий родственников. Наследодатель может в любой момент отозвать завещание или составить новое на иных основаниях. Если наследников несколько, один из них может быть полностью исключен из завещания. Если человек уже имеет определенную долю в наследстве (нетрудоспособные родственники и дети, не достигшие 18 лет), он не может быть участником наследственного договора.
Рента на квартиру
Рента на жилье, также известная как договор пожизненного содержания с иждивением, представляет собой другой вариант оформления отношений между владельцем недвижимости и ее будущим собственником. Согласно договору, владелец квартиры передает свое имущество в собственность плательщика ренты. Плательщик, в свою очередь, обязуется выплачивать получателю ренты установленную сумму в определенные сроки, оговоренные в договоре. Обязательства по выплате обычно продолжаются до конца жизни предыдущего собственника или по решению третьей стороны, участвующей в сделке.
Чтобы избежать юридических проблем с оформлением сделки, соглашение сторон обязательно заверяется нотариусом. Специалист также может проконсультировать по особенностям заключения договора ренты, включая случаи для обеспечения гарантий для всех сторон. При оформлении пожизненного содержания с иждивением необходимо уплатить госпошлину, составляющую 0,5% от стоимости квартиры (но не более 20 тысяч рублей).
Что входит в перерегистрацию прав собственности
Чтобы окончательно переоформить квартиру на нового собственника, необходимо обратиться в Росреестр. Перерегистрация подтверждается любым из документов: договором, свидетельством о переходе собственности по наследству или решением суда. Для проведения сделки требуется присутствие всех участников, а также наличие следующих документов:
- Кадастрового паспорта, содержащего всю информацию о квартире. Получить его можно в Росреестре.
- Технического паспорта объекта недвижимости, который выдает БТИ (Бюро технической инвентаризации).
- Паспортов участников процесса перерегистрации прав собственности.
- Документально заверенного права собственности на объект сделки — это могут быть договоры дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании, приватизации и другие.
- Заверенного нотариусом разрешения других собственников недвижимости (если требуется переоформление права на долю в квартире).
- Если один из участников сделки не достиг 18 лет, потребуется разрешение на проведение процедуры от его родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства.
С какими нюансами можно столкнуться при переоформлении квартиры
Можно сказать, что у каждого способа переписать собственника квартиры есть свои плюсы и минусы. Самым надежным вариантом является передача прав собственности через договор купли-продажи. Когда покупатель выполняет все обязательства по договору, расторгнуть нотариально заверенную сделку практически невозможно. В случае с дарственной, бывший собственник имеет возможность отменить свое решение через суд. Если процесс передачи завершен, новый владелец становится единственным хозяином недвижимости и не обязан делиться ею, даже при разводе. Поэтому, даже когда квартира фактически продается, иногда оформляется договор дарения.
Наибольшее количество рисков связано с оформлением ренты, как для покупателя, так и для владельца. Обе стороны могут интерпретировать условия договора в свою пользу, иногда собственник выдвигает новые требования, а плательщик ренты может недобросовестно исполнять свои обязательства. Однако при должном отношении обеих сторон риски оправданы: владелец получает долгосрочную материальную поддержку, а покупатель приобретает недвижимость по значительно сниженной цене.
Как сделать супруга совладельцем
Соавтор(ы): Дженнифер Мюллер, JD. Дженнифер Мюллер — штатный юрист wikiHow. Она получила диплом юриста в Мауреровской школе права Университета Индианы в 2006 году.
Количество источников, использованных в этой статье: 8. Вы найдете их список внизу страницы.
Количество просмотров этой статьи: 10 987.
Если вы недавно вступили в брак и уже владеете домом или другой недвижимостью, вы можете сделать вашего супруга совладельцем этого имущества. Таким образом, вы оба станете полноправными владельцами. Чтобы добавить супруга в качестве совладельца, необходимо заполнить, подписать и зарегистрировать новый регистрационный документ в офисе окружного регистратора. Тем не менее, это может иметь серьезные финансовые последствия, если заранее не продумать все аспекты договора. Рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы достигнете желаемого результата.