Необходимость согласия супруга при продаже квартиры

Собраны самые важные документы на тему Продажа недвижимости без согласия супруга (нормативно-правовые акты, бланки, статьи, консультации специалистов и многое другое).

• Купля-продажа:
• Декларация о доходах при продаже имущества
• Декларация о доходах при продаже недвижимости
• Счет 62.02
• Счет 62.1
• Свидетельство о браке товара
• Показать все
• Купля-продажа:
• НДФЛ при продаже имущества
• НДФЛ при продаже недвижимости
• 62.02 счет
• 62.1
• Акт о браке товара
• Показать все
• Недвижимость:
• 210.00.13.11.111
• НДФЛ при продаже недвижимости
• Агентский договор на продажу недвижимости
• Акт обследования здания
• Амортизация зданий
• Показать все

Судебная практика

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2021 N 07АП-11311/2019(2) по делу N А03-1359/2019
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался соответствующими статьями Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Закона о государственной регистрации. Суд также учел правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Суд пришел к выводу, что отсутствие согласия супруги на продажу недвижимости, являющейся совместной собственностью, не является препятствием для государственной регистрации сделки. Представленные истцом документы указывают на наличие спора по фактической передаче спорной недвижимости и не подтверждают факта передачи ответчиком спорного имущества в рамках договора. Истец не опроверг доводы ответчика о владении и использовании спорного имущества. Суд отклонил доводы истца о злоупотреблении правом и отказал ему в защите.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Согласно статье в электронном журнале «Азбука права» из 2024 года, необходимо получить согласие супруга на продажу недвижимости в определенных случаях. Однако, важно отметить, что отсутствие такого согласия не может быть основанием для отказа в государственной регистрации. Если супруг не согласен на продажу, данная информация будет отражена в Едином государственном реестре недвижимости одновременно с записью о государственной регистрации сделки, согласно Закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Данный вывод был сделан судом, исходя из судебной практики в руководстве по продаже недвижимости. Он подтверждает, что отсутствие согласия супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося совместной собственностью, не может быть рассмотрено как уклонение продавца (С.С. Ивановой) от государственной регистрации сделки. «

Нормативные акты

08.10.2015 года Верховным Судом Российской Федерации было принято решение под номером АКПИ15-1048.
Таким образом, наличие возможности гражданином приобрести земельный участок без проведения торгов не является сделкой по распоряжению недвижимостью и также не требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Для осуществления таких действий, согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, необходимо получить нотариально заверенное согласие от второго супруга.

22 декабря 2015 года Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ вынесла определение по делу с номером АПЛ15-565.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является юридическим актом, который признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Статья, которую оспаривает данный Приказ, регламентирует необходимость предварительного согласования для предоставления земельного участка. Однако, эта норма не подразумевает переход права собственности на земельный участок, так как лицо, приобретающее земельный участок по договору купли-продажи, не обладает полномочиями собственника.

Регистрация данной сделки не предусмотрена действующим законодательством, поэтому также не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение земельного участка.

Как правильно распорядиться имуществом, нажитым во время брака

Имущество, которое супруги приобретают во время брака, является их общей собственностью, и муж и жена обладают равными правами на него, если брачным договором не предусмотрено иное. Подробнее о том, как использовать и распоряжаться совместным имуществом супругов, рассказывает председатель Нотариальной палаты Калининградской области Жанна Ремесло.

Жанна Ремесло: Имеются категории имущества, которое может быть передано только с явного согласия другого супруга. / Нотариальная палата Калининградской области

Жанна Фердинандовна, что рассматривается как общая собственность супругов?

Жанна Ремесло: Доходы от работы, бизнеса и интеллектуальной деятельности, а также пенсии, пособия и другие выплаты, не связанные с конкретными целями (например, помощь, выплаченная в связи с утратой трудоспособности, и др.), являются общим имуществом супругов. В общее имущество также входят движимые и недвижимые вещи, деньги, ценные бумаги, вклады и другое имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на чье имя оно оформлено или кто внес денежные средства.

Как подтвердить, что продажа общего имущества согласована с супругом?

Жанна Ремесло: Если один из супругов совершает сделку с общим имуществом без согласия другого, то согласие второго супруга предполагается по умолчанию. Например, если муж продает автомобиль, приобретенный в браке и оформленный на его имя, он не обязан представлять покупателю документ, подтверждающий согласие жены, так как согласие считается предоставленным по закону. Поэтому покупатель не обязан проверять, согласна ли на сделку супруга продавца. Суд может признать сделку, совершенную одним из супругов с общим имуществом, недействительной только по требованию другого супруга и только если доказано, что сторона сделки знала или должна была знать о несогласии другого супруга. В этом случае Гражданский кодекс РФ предполагает добросовестность и разумность действий участников гражданских правоотношений.

Продажа имущества, полученного одним из супругов по наследству или в дар, не требует согласия другого супруга, так как оно не является общей собственностью.

Однако, есть случаи, когда необходимо получить нотариальное согласие супруга. Это касается имущества, права на которое подлежат государственной регистрации или обязательной госрегистрации. Для заключения сделок с таким имуществом, например, продажи квартиры, оформленной на имя одного из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согласие отсутствует, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости при государственной регистрации. Это должно заставить покупателя задуматься, так как супруг, не давший согласия, может обжаловать сделку в суде в течение года после ее совершения.

Для заключения сделки, которая подлежит обязательному нотариальному оформлению, необходимо получить согласие другого супруга. Например, если один из супругов, состоящий в браке, продает свою долю в уставном капитале общества, приобретенную в период брака, он должен получить нотариальное согласие от своего супруга. Нотариус, удостоверяющий такой договор, должен проверить, есть ли зарегистрированный брак у продавца. Если брак зарегистрирован и согласия супруга на продажу доли нет, нотариус откажет в удостоверении сделки. То же самое относится и к согласию супруга покупателя по сделке, которая требует обязательного нотариального оформления. В нашем примере необходимо также удостоверить нотариально согласие супруга покупателя на приобретение доли в уставном капитале общества, если эта доля приобретается на совместно нажитые денежные средства.

Как правильно оформить согласие супруга?

Жанна Ремесло: Чтобы получить согласие супруга, необходимо обратиться к любому нотариусу с паспортом и свидетельством о браке. Такое согласие не имеет ограниченного срока действия и, как правило, оформляется перед совершением сделки. Однако супруг может самостоятельно установить срок действия согласия.

Какие последствия, если согласия нет?

Если супруг не дает согласия на покупку недвижимости, сделка будет проведена через Росреестр. При нотариальном оформлении сделки и отсутствии других нарушений, проблем не возникнет. Однако могут возникнуть проблемы в следующих случаях:

• Супруг не согласен с сделкой и требует ее расторжения;
• Цена не устраивает супруга;
• Супруг продавца или другие заинтересованные лица не довольны фактом или особенностями сделки.

Даже если супруг согласен на покупку любого недвижимого имущества, лучше оформить его согласие, чтобы избежать проблем в будущем.

Почти всегда потребуется нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости. Это требование подтверждается пунктом 3 статьи 35 Гражданского кодекса РФ.

Нужно ли согласие, если жилье приобретается в ипотеку

Ипотечная квартира также считается совместной собственностью. Недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. Учитывая эти факты, банки часто требуют получить согласие супруга при оформлении договора. Это соответствует статье 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Если муж и жена являются созаемщиками, то нет необходимости оформлять отдельное согласие. Они сразу дают свое согласие, которое четко отражается в договоре.

Для продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, необходимо получить согласие супруга — это обязательное условие. Если кредит еще не погашен, то нужно также получить разрешение от банка, иначе нельзя будет снять запрет регистрационных действий.

Как оформить соглашение?

Оформление соглашения осуществляется через нотариуса (в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ). Простое письменное оформление соглашения не будет иметь юридической силы.

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не является обязательным, но если все же его оформлять, то лучше всего делать это таким способом. Таким образом риски минимизируются, и практически исключается возможность оспаривания сделки в будущем.

Процедура оформления у нотариуса

Процесс оформления осуществляется путем выполнения следующих шагов:

1. Выбор нотариальной палаты. Возможно выбрать нотариуса на свое усмотрение, не привязываясь к месту регистрации или другим ориентирам.
2. Визит к нотариусу.
3. Предоставление необходимых документов.
4. Получение согласия на руки.

Для оформления нотариального согласия супруга на сделку с недвижимостью, требуется предоставить паспорта обоих сторон, документ на объект недвижимости (выписку из ЕГРН), свидетельство о браке и, при необходимости, доверенность, если оформление производится через представителя.

Нотариус самостоятельно выполняет все необходимые работы. Он задает необходимые вопросы, уточняет интересующую его информацию и сообщает, когда можно забрать готовый документ.

Каков срок действия данного соглашения

Если в документе не указан срок его действия, согласие считается без ограничения по времени и продолжает действовать до его явной отмены. Там можно указать период, в течение которого документ имеет правовую силу. Период времени может быть произвольным.

Отзыв согласия осуществляется в той же форме, в которой оно было выдано, то есть через нотариуса. В противном случае документ будет продолжать действовать.

Какова стоимость этого в 2023 году?

Стоимость согласия супругов на продажу недвижимости будет состоять из двух частей:

• государственная пошлина. Она всегда остается неизменной, до тех пор пока государство не увеличит или не уменьшит тарифы;
• правовые и технические услуги, то есть создание текста, редактирование, консультации. Стоимость составляет до двух тысяч рублей, иногда немного больше, и может отличаться в зависимости от выбранного нотариуса и региона.

Супруги должны дать свое одобрение на покупку недвижимости, стоимость такого согласия будет примерно одинаковой.

В большинстве случаев требуется нотариальное согласие супругов на продажу недвижимости, за исключением случаев, прямо установленных законом. Но нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости? Этот документ не является обязательным, но помогает избежать проблем и противоречий в будущем. Если у вас возникнут вопросы, обратитесь к нам для консультации — мы ответим на все ваши вопросы и разъясним сложности.

Колганов И. В.
нотариус, г.Москва

Согласие супруга: когда нельзя провести сделку без второй половинки

Урбан Медиа объясняет, в каких случаях по закону необходимо получить разрешение от вашей второй половинки на покупку/продажу недвижимости и как это сделать правильно.

Существует пословица в русском языке, которая гласит, что муж и жена — одна сатана. Но российское законодательство подтверждает, что у супругов есть не только общий быт и дети, но и общая недвижимость. Если вы собираетесь купить или продать квартиру, то вам необходимо проконсультироваться с вашим супругом или супругой и оформить это согласие у нотариуса. Возможно, ваш партнер будет против. В таком случае сделка не сможет состояться. Однако, существуют и некоторые исключения. Какие? Все подробности вы найдете в статье от Урбан Медиа.

Когда нужно получить согласие супруга на сделку?

Когда два человека вступают в брак, они официально подтверждают, что у них есть определенные права и обязанности. Согласно семейному кодексу, официально зарегистрированный брак означает, что супруги принимают совместные решения и имеют право на общую недвижимость.

Для совершения сделок с недвижимостью, в которых нужно участие обоих супругов, потребуется дополнительный документ, заверенный нотариусом, подтверждающий согласие второго супруга. К таким ситуациям относятся:

• Государственная регистрация
• Оформление ипотеки
• Аренда жилья на срок от года
• Договор уступки прав при оформлении долевого участия

Естественно, каждая сделка уникальна и может включать в себя множество нюансов. Поэтому мы рекомендуем обратиться к специалистам для получения юридической консультации перед совершением сделок с недвижимостью.

В каких случаях не требуется согласие на продажу?

Рассмотрим несколько ситуаций, когда согласие супруга не потребуется:

— Если квартира/дом/комната были приобретены до заключения брака

— Если недвижимость была передана вам по дарственной

— Если в брачном договоре прописано разделение прав на недвижимость, то каждый из супругов имеет право свободно распоряжаться своим имуществом без согласия второго супруга, что упрощает юридические сделки и процесс развода.

Также рекомендуем посмотреть видеоролик о том, как правильно развестись с ипотекой.

Как получить согласие супруга на сделку?

Для оформления нотариально заверенного согласия супруга на сделки с недвижимостью необходимо собрать необходимые документы и обратиться к специалисту. Рекомендуется заранее записаться к нотариусу (желательно за месяц) для более быстрого и безпроблемного процесса.

Обязательным перечнем документов для оформления согласия являются:

• паспорта обоих супругов
• Документы, подтверждающие права на недвижимость, должны быть предоставлены.
• При наличии брачного договора необходимо его предоставить.
• Требуется свидетельство о заключении брака.

Также возможно потребуется подтверждение дееспособности обоих супругов в некоторых случаях. Однако это опция и ее следует обсудить с нотариусом перед началом процесса оформления согласия.

Что произойдет, если вы не оформите согласие супруга?

Совершить сделки совместно владеемой недвижимостью без согласия невозможно. Если квартира не соответствует описанным выше условиям, то Росреестр потребует предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга перед оформлением квартиры на покупателя. В противном случае сделка будет приостановлена на неопределенный срок, пока заявитель не предоставит этот документ.

Если вам удалось обойти запрет и заключить сделку без согласия супруга, возможно, будет начато судебное разбирательство. В этом случае суд, вероятнее всего, поддержит «обманутого» супруга и сделка будет аннулирована. Нужно отметить, что обращаться в суд следует в течение года с момента, когда стало известно о несогласованной сделке. В противном случае ее недействительность не может быть признана.

Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется заранее обсуждать с супругом такие юридические вопросы. Вы можете прописать права каждого на владение и распоряжение определенным имуществом, тогда не понадобится получать согласие и пытаться обойти запреты Росреестра. Также, это поможет избежать дополнительных судебных разбирательств.

Относительно налога на имущество при покупке квартиры супругами

Действительно, иногда бывает непросто достичь согласия от второй половинки по поводу сделки, особенно если вы сейчас не в гармонии. Но есть и положительные стороны совместного владения недвижимостью. Например, оба супруга могут получить налоговый вычет на одну и ту же квартиру.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ, при приобретении квартиры, дома или земельного участка, гражданин/гражданка вместе со своим законным супругом/супругой имеют право запросить частичный возврат средств, потраченных на недвижимость. Каждый супруг может получить вычет в размере 13%, но не более 2 млн. рублей, что составляет примерно 260 тыс. рублей.

На ипотечный налоговый вычет действует отдельный лимит — 3 млн. рублей. То есть, вы сможете получить деньги от государства только в пределах этой суммы. И 13% от этой суммы составляют 390 тыс. рублей. Вычет осуществляется только с одного объекта, на который оформлен ипотечный кредит.

Для осуществления рефинансирования, возможно оформление выплат по процентам, первоначальному и новому кредиту. Для получения налогового вычета по ипотеке необходимо предоставить определенный набор документов, указанный на веб-сайте налоговой службы. Если вы желаете также получить вычет по процентам с ипотеки, вам придется дополнить обязательный пакет документов копией кредитного договора и справкой о уплаченных процентах.

Интересно также узнать о брачном договоре при наличии ипотеки: когда стоит заключать соглашение между супругами.

Как происходит деление имущества при разводе?

Таким образом, разбираться с недвижимостью во время брака — понятно. Но что делать, если вы решите разойтись? Помните: в ходе процедуры развода все приобретенное в браке имущество делится поровну между супругами (если, конечно, не было заключено брачное соглашение).

В случае расторжения брака или после него возможно провести юридическую процедуру разделения имущества. Для этого следует оформить соглашение между обоими супругами или обратиться в суд. Если ваша недвижимость находится под ипотекой, необходимо обратиться в банк, чтобы решить вопрос о разделе обязательств по погашению задолженности. Кстати, есть и другие способы разделить ипотечную квартиру при разводе, о которых можно узнать из нашей статьи.

Следующие случаи не предусматривают раздел имущества:

• недвижимость передана по дарственной или наследственной основе
• недвижимость передана безвозмездно
• недвижимость приобретена до брака или заработанными до заключения брака средствами

Если у вас воспитываются дети, то процедура раздела имущества будет решаться через суд. Однако на практике часто случается так, что недвижимость остается у того родителя, с которым остаются дети. В таком случае опекун может получить большую долю от разделяемого имущества, а не только половину. Если у ребенка есть доля в квартире после развода, суд принимает решение о разделе в пользу ребенка и сохраняет его право на часть недвижимости.

Как оформить соглашение о брачном имуществе?

Для избежания разногласий рекомендуется заключить брачный договор. Этот документ может регулировать отношения юридически как до, так и во время брака. Многие люди подписывают брачный договор при оформлении ипотеки, чтобы определить, кто будет платить кредит и какое имущество будет доставаться при разводе. Формат брачного договора может быть разным, поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы избежать ошибок.

Главное:

— Все недвижимое имущество, приобретенное во время брака, делится поровну между супругами, поэтому необходимо получить разрешение от законного супруга/супруги перед совершением сделок с жилым имуществом.

— Решение вашего партнера должно быть подтверждено законом, поэтому рекомендуется оформить нотариальное согласие.

Читайте также: Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Правило о распределении имущества между супругами не затрагивает предметы, приобретенные до брака, или жилье, которое было передано одним из членов семьи в качестве подарка.

Для избежания любых непониманий лучше заранее обсудить все детали владения недвижимостью и заключить брачный договор.

Для исключения любых недоразумений желательно заранее обсудить все особенности владения недвижимостью и заключить брачный договор.