Множество предприятий, столкнувшись с вынужденным периодом бездеятельности, приняли решение о переводе своих сотрудников на удаленную работу или полном приостановлении деятельности. Следовательно, возникает обоснованный запрос: как можно сократить расходы на оплату неиспользуемых офисных или производственных площадей?
Действие, которое началось 8 июня, стало действительным.закон, давший возможность пересмотреть условия соглашений об арендеОриентированные на малый и средний бизнес организации, испытывающие трудности из-за неблагоприятного воздействия кризисных ситуаций, включая отрасли, которые получили серьезные убытки.
в особых условиях может быть принято решение о прекращении или приостановке выполнения обязательств сторонами Договора.Пользователь, имеющий право, может запросить арендатора.По истечении года арендодатель согласился снизить арендную плату.
Если собственник объекта аренды не согласен на снижение арендной платы в течение 14 дней после обращения арендатора, то арендатор имеет право до 01.10.2020 года отказаться от Арендного договора без каких-либо последствий, согласно статье 450.1 Гражданского кодекса, включая упущенную выгоду и убытки, связанные с расторжением договора, предусмотренныеСогласно статье 393.1 Гражданского кодекса Российской ФедерацииАрендатор не несет ответственности за штрафные санкции, предусмотренные в договоре (они не взимаются с него).
Если бы обеспечительный платеж был предусмотрен, его возврат арендатору не может быть осуществлен арендодателем. Однако, другие причиненные убытки могут быть возмещены в соответствии с действующим гражданским законодательством.
3 типовые ситуации
Ситуация 1. Ограничение операций производится в связи с принятыми мерами запрета, которые были введены местными управлениями.
Если организация не в состоянии выполнять свои обязательства ни в каком виде, даже удаленно, требуется письменно сообщить своим партнерам о возникновении непреодолимой силы в соответствии со статьями 451, 416-417 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При закрытии заведения для гостей в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 года, Распоряжением Роспотребнадзора от 20.03.2020 года и другими нормативными актами, изданными в связи с пандемией, поставщик освобождается от ответственности только за неисполнение своих обязательств перед клиентами (не поставщиками) в силу случайных обстоятельств.
Согласно пояснению Торговой палаты, невозможность выполнить свои обязательства по оплате аренды не имеет прямой связи с закрытием. Ведь существуют и другие источники, такие как кредиты или займы от учредителей, для формирования необходимых денежных средств.
Кроме того, в соответствии с практикой судебных решений, отсутствие у заемщика достаточных финансовых средств не рассматривается как непреодолимая сила (пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7).
Возможно, в будущем Гражданский Кодекс будет последней надеждой арендаторов, так как вероятность получения свидетельств о случившихся непредвиденных обстоятельствах возрастает, и суд будет поддерживать арендаторов.
2. Арендованная территория остается незадействованной из-за ее расположения в бизнес-центре или торговом комплексе, которые закрыты для посетителей.
В данной ситуации мы видим значительное изменение обстоятельств, о которых не было известно при заключении Договора (фактически, арендодатель ограничивает использование арендуемых площадей). В связи с этим, арендатор имеет право обратиться к арендодателю с просьбой применить статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этот материал представляет возможность внести изменения в существующие условия аренды или полностью расторгнуть договор (даже через суд, в случае, если стороны не могут достичь согласия по вопросам распределения затрат).
В данном случае арендатор имеет физическую возможность использовать помещение (у него есть доступ к нему), однако он не в состоянии оплатить арендную плату в том же объеме, как раньше.
В этом случае необходимо установить контакт с арендодателем для проведения переговоров. Полностью избежать арендных платежей невозможно, так как арендодатель несет расходы на поддержание помещения, но можно снизить ежемесячные платежи или договориться об отсрочке. У нас уже есть успешные примеры таких соглашений с нашими клиентами.
Возможно ли законное применение отсрочки арендных платежей?
Срок отсрочки в Москве может быть предоставлен в период с 05.03.2020 по 1.10.2020 года.
Должностей по аренде необходимо погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года. Оплата будет проводиться разбивкой на части, не более одного раза в месяц, при этом каждый платеж не превысит 50% суммы ежемесячной арендной платы по соглашению об аренде.
Нарушение арендатором сроков и порядка внесения арендной платы не влечет за собой вынесение штрафов, процентов или других «санкций». Арендодатель не имеет права устанавливать дополнительные платежи за предоставление отсрочки.
Стороны также могут согласиться на снижение размера арендной платы, по которой предусмотрена отсрочка.
Внесены поправки в закон № 98-ФЗТакже предоставляются определенные обеспечения для тех, кто арендует помещения у владельцев государственной или муниципальной собственности (за исключением земельных участков).
В соответствии с законом, арендодатели, указанные выше, не могут отклонить предложение арендатора о продлении срока договора аренды на один год, если арендатор добросовестно выполнял условия договора до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в 2020 году. При этом условия продления могут быть такими же, как в исходном договоре, или иными, но не наносящими ущерба арендатору. Заключение такого соглашения не требует проведения торгов или оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
Объединяйтесь с другими арендаторами!
Если помимо вас в здании проживают и другие арендаторы, которые не в состоянии оплатить арендную плату вовремя, и если помещение находится в субаренде, стоит обращаться к этой проблеме совместно. Коллективные требования воспринимаются гораздо быстрее.
Арендаторы имеют возможность начать переговоры не только с представителем арендодателя, но и напрямую с владельцем сдаваемых в аренду помещений. Это открывает возможность для попытки достижения следующих улучшений:
- Арендаторам дается возможность временно освободиться от оплаты арендной платы.
- На определенное время будет осуществлено понижение арендной платы в некотором объеме.
- Выплаты будут отложены на несколько месяцев вперед.
- Возможность перейти на изменяемую арендную ставку, например, в форме процента от общей суммы доходов.
Необходимо всегда помнить о важности соблюдения формальностей и уведомления второй стороны, независимо от причин сокращения арендной платы, которые вы можете использовать.
Судебное разбирательство является крайним средством разрешения споров, однако правильно составленные, своевременно и надлежащим образом представленные документы арендодателю или собственнику могут сыграть важную роль не только в судебном процессе, но и на этапе досудебного урегулирования спора.
Наши юристы готовы провести углубленный анализ Вашего Договора аренды и предоставить индивидуальные рекомендации по действиям, основанным на Вашей конкретной ситуации.
В Москве 05.03.2020 года Мэром был принят Указ под номером 12-УМ, который вводит режим повышенной готовности в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера».
Закон от 1 апреля 2020 года, под номером 98-ФЗ, предусматривает изменения в российских законодательных актах, касающихся вопросов предотвращения и устранения чрезвычайных ситуаций.
Федеральный закон от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О предотвращении и устранении чрезвычайных ситуаций» был отредактирован путем внесения нескольких изменений. Эти изменения были включены в отдельные законодательные акты Российской Федерации и они были утверждены под названием Закон № 98-ФЗ.
Выплата компенсации за убытки представляет собой сумму, которая рассчитывается как разница между ценой, установленной в договоре, который был расторгнут, и ценой на аналогичные товары, работы или услуги в соответствии с условиями нового договора, который был заключен взамен расторгнутого.
Договоры аренды являются основой взаимоотношений между арендодателем и арендатором, определяя условия и положения арендного соглашения. Однако могут возникнуть ситуации, когда необходимы изменения в договоре аренды. В этом случае вступают в силу дополнительные соглашения и продления договора аренды.
Данный пост в блоге предоставляется исключительно в общих информационных целях. Он не является и не может заменить юридическую консультацию.
Различие между изменением договора аренды и дополнением к договору аренды заключается в их цели и степени изменения существующих договоров аренды.
Договор аренды изменения выполняет важную функцию внесения изменений в определенные условия или положения оригинального договора аренды. Он используется, когда и арендодатель, и арендатор согласны изменить существующие аспекты договора аренды, такие как суммы арендной платы, срок аренды или обязанности по обслуживанию.
С другой стороны, дополнение к арендному договору добавляет новые условия или положения к существующему договору без изменения исходных условий. Дополнение к арендному договору обычно используется, когда есть необходимость решить конкретную проблему, которая изначально не была охвачена в арендном договоре, такую как политика в отношении домашних животных, залоговые платежи или правила использования имущества. Вместо замены существующих условий арендного договора, дополнение к арендному договору является дополнительным документом, прикрепленным к исходному договору. Исходные условия арендного договора остаются в силе, если они явно не рассматриваются в дополнении.
Для всех сторон важно понимать, когда и как использовать форму изменения договора аренды, чтобы навигировать по отношениям арендодателя и арендатора с уверенностью и прозрачностью. Эти формы наиболее полезны, когда требуется обновить только небольшое количество условий аренды. Изменение договоров позволяет как арендодателю, так и арендатору избежать необходимости пересматривать и подписывать совершенно новое соглашение. Утверждение этих изменений путем внесения изменений в договор помогает защитить как арендодателя, так и арендатора от возможных недоразумений, которые могут возникнуть после введения новых согласованных условий.
Примеры таких обновлений включают:
1. Жилец желает преждевременно расторгнуть договор аренды.
Иногда арендаторы могут столкнуться с непредвиденными обстоятельствами, которые требуют прекращения арендного договора до согласованной даты его окончания. В таких случаях дополнение к договору аренды может определить условия и положения раннего прекращения договора аренды, включая любые связанные с этим платежи или периоды уведомления.
2. Арендатору необходимо изменить платежный график.
Изменение финансовой ситуации может повлиять на возможность арендатора придерживаться исходного графика оплаты арендной платы. Изменение в договоре аренды может быть использовано для изменения условий оплаты, будь то изменение даты платежа, рассрочка платежей на определенный срок или изменение способа оплаты.
Арендатор желает сдать в субаренду.
Если арендатор желает передать субаренде имущество другому лицу, поправка к договору аренды может определить условия и положения субаренды, включая идентификацию субарендатора и его обязанности, а также обязанности первоначального арендатора в отношении субарендатора.
4. Добавление нового арендатора к договору аренды
Если арендатор хочет добавить сожителя или члена семьи в договор аренды, можно использовать дополнение к договору аренды, чтобы официально и законно внести информацию о новом арендаторе и его обязанностях.
5. Появление новых ограничений на использование недвижимости
Арендодатели могут решить установить новые правила или границы для использования арендуемого имущества. Путем внесения изменений в договор аренды можно зафиксировать эти изменения и убедиться, что арендаторы осведомлены и согласны с обновленными условиями.
Для обеспечения ясности и соблюдения закона необходимо тщательно разработать форму изменения договора аренды. Хотя все договоры аренды имеют свои особенности, большинство из них имеют несколько общих черт.
- Указание информации. Форма дополнительного соглашения к арендному договору должна начинаться с указания информации, включая имена и контактные данные арендодателя и арендатор(ов), а также адрес объекта недвижимости.
- Для ссылки на исходный договор аренды необходимо использовать форму изменения. В ней следует указать дату подписания оригинального договора и предоставить краткое описание условий и положений аренды. Это поможет установить контекст для внесения изменений.
- Описание поправок. Основная цель формы поправки к договору аренды — обозначить изменения, внесенные в исходный договор аренды. Этот раздел должен быть четким и конкретным, детализируя каждую модификацию на языке, который легко понять.
- Действующая дата. В форме следует указать, когда изменения вступят в силу. Важно уточнить, применяются ли изменения с обратной силой, немедленно или с отложенной даты.
- Подписи. Арендодатель и арендатор(ы) должны подписать и датировать форму дополнительного соглашения по аренде, чтобы указать свое согласие на предлагаемые изменения. Эти подписи делают изменения юридически обязательными.
- Для подтверждения (если требуется). В зависимости от местных требований может потребоваться нотариальное удостоверение формы дополнительного соглашения к договору аренды.
Используя предварительно созданный шаблон, Docusign eSignature позволяет легко и быстро составить форму добавки к арендному договору. Просто сгенерируйте добавку к договору, добавьте конкретные данные и она будет готова для подписи. После сбора всех подписей, окончательная подписанная копия автоматически сохраняется в вашей учетной записи Docusign, а копии отправляются всем заинтересованным сторонам.
Вам повышают аренду?
Во время масштабной пандемии COVID-19 многие собственники коммерческой недвижимости проявляли понимание и готовность пойти навстречу арендаторам, снижая стоимость аренды. Однако, во втором квартале этого года, наблюдается восстановление рынка и повышение цен на аренду. Согласно высказываниям экспертов, средняя стоимость аренды увеличилась на 4,65%. В такой ситуации возникает вопрос, что может сделать арендатор, если ему грозит повышение арендной платы, и возможно ли избежать этого.
В контракте аренды недвижимости, цена играет важную роль и стороны не только указывают стоимость за квадратный метр площади, но также определяют, как будет изменяться цена в течение срока действия договора. В документе используется несколько формулировок — давайте рассмотрим их подробнее.
Во всех типах договоров имеется условие, согласно которому арендодатель имеет возможность изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Такое изменение стоимости не требует согласия арендатора. Однако арендодатель не имеет право повышать стоимость более одного раза в год.
- долгосрочные считаются заключенными на протяжении более одного года;
- Заемщики могут воспользоваться короткосрочными кредитами, которые предоставляются на период не более одного года.
За 30 дней до повышения стоимости аренды, арендодатель должен уведомить об этом. Уведомление может быть отправлено курьером или заказным письмом в оговоренный срок. При отправке документа необходимо указать адрес, который был указан в ЕГРЮЛ или в договоре. Документ считается доставленным только в случае, если есть отметка о вручении, например, получатель расписался в ведомости курьера или отправитель получил почтовое уведомление.
При поступлении уведомления рекомендуется внимательно ознакомиться с условиями договора, особенно с пунктом о возможности одностороннего повышения цены и требованиями к уведомлению. Важно проверить, выполнил ли арендодатель все условия договора, включая предупреждение в оговоренный срок и повышение цены только один раз в год. Если в документе отсутствует упоминание о возможности одностороннего повышения цены или арендодатель нарушил срок уведомления, вы имеете право отказаться от подписания соглашения. Вместо этого, следует написать письменный отказ, указав на нарушения и выражая свое несогласие.
В условиях договора фиксировано, что стоимость аренды может изменяться при согласии обеих сторон. Это означает, что вы не обязаны соглашаться с предложениями арендодателя. Например, если арендодатель предлагает увеличить стоимость аренды на 10%, у вас есть возможность сделать контрпредложение и повысить арендную плату на 3% или полностью отказаться от повышения.
В соглашении между сторонами прописано, что размер арендной платы может быть изменен согласно соглашению сторон. Владелец объекта отправил арендатору дополнительное предложение о повышении арендной платы на 15%. Арендатор, в свою очередь, отклонил подписание такого соглашения в письменном ответе.
Арендодатель направил просьбу об изменении договора через суд. Однако, после рассмотрения дела в нескольких инстанциях, Высший арбитражный суд отклонил иск. В своем решении суд указал, что договор предусматривает возможность изменения платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов через судебный порядок. Условие о возможности изменения цены не обязывает арендатора соглашаться на это изменение.
Для того чтобы застраховаться от неожиданного повышения цены, вы можете предложить арендодателю изменить договор, добавив условие, согласно которому вы имеете право отказаться от аренды в любой момент без объяснения причин. В случае, если арендодатель отправит вам уведомление об увеличении цены, вы в свою очередь можете направить уведомление о расторжении договора. Однако, необходимо понимать, что это не только средство угрозы или давления – вы и вправду должны будете освободить помещение в оговоренные сроки. Чтобы арендодатель согласился на условие досрочного расторжения, можно предложить ему компенсацию возможных убытков, например, оставить обеспечительный платеж.
Стоимость арендной платы остается постоянной. Это очень выгодное условие для арендатора, однако арендодатели редко соглашаются на такие условия. Чаще всего в договорах применяется формулировка о сохранении порядка расчета арендной платы, например, путем использования индексации.
Если в контракт внесено положение о индексации, стоит постараться достичь договоренности с арендатором о ограничении индексации до официального уровня инфляции, но не более 5%. В противном случае, арендодатель получит возможность проиндексировать плату на любую сумму по своему усмотрению.
В договоре между сторонами возможно оговорить не только точную сумму оплаты, например, 10 000 ₽ в месяц, а также часть от заработка, который получает арендатор от своей деятельности.
Если арендодатель желает повысить арендную плату, и договор не предусматривает ограничений, предлагаю провести переговоры. Выясните, что вы не в состоянии оплатить более высокую сумму. Готово предоставить подтверждающие слова бухгалтерские или финансовые документы, которые подтверждают снижение доходности. Например, можно предоставить копию бухгалтерского баланса с разъяснениями или отчет о финансовых результатах. Подчеркните, что арендодатель получает от вас небольшую, но стабильную прибыль. Если вы покинете объект, ему придется искать новых арендаторов и рискнуть остаться без дохода.
Эффективнее всего вести все переговоры в письменной форме, путем обмена письмами или составления официального протокола устных договоренностей. Например, перед предстоящей встречей можно отправить письмо с указанием даты и места проведения переговоров. На самой встрече стоит попросить секретаря вести протокол переговоров и описать достигнутые соглашения — этот документ должны подписать представители обеих сторон.
В приложение к протоколу необходимо приложить документы, подтверждающие полномочия представителей компании для проведения переговоров.
Если в арендованном помещении присутствуют недостатки, которые создают неудобства при его использовании, то у вас есть право требовать не только уменьшения арендной платы, но и расторжения договора. Важно отметить, что эти недостатки уже существовали до заключения договора, но вас не предупредили об этом. Или же вам не удалось заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Однако, если с потолка капает и видны следы протеков, которые можно заметить невооруженным глазом, то нельзя снизить арендную плату из-за проблем с крышей.
Если после заключения договора и начала использования помещения возникли недостатки, у вас есть возможность высказать свои претензии и предъявить свои требования. Например, если здание, которое вы арендуете, признано аварийным, или помещение не соответствует требованиям пожарной безопасности, или возникли проблемы с системами водоснабжения и канализации.
Возможностей взаимодействия с арендодателем в случае возникновения проблем с помещением достаточно. Первое, что стоит попробовать, это попросить арендодателя устранить неполадки. Возможно, он согласится и примет меры по устранению проблемы. Если же арендодатель отказывается или игнорирует ваше требование, можно предложить ему отремонтировать помещение самостоятельно, причем расходы на ремонт будут учтены в счет будущих платежей. Такой вариант может быть выгоден и для вас, и для арендодателя. Однако, если и этот вариант не приемлем для арендодателя, можно предложить ему снизить стоимость аренды, учитывая неполадки, или же направить ему уведомление о расторжении договора. В итоге, основное – проявлять активность и искать решение, которое будет удовлетворительно для всех сторон.
Для регистрации недостатков необходимо присутствие арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте акт осмотра. В случае отсутствия представителя арендодателя, отразите это в акте осмотра и отправьте копию документа по адресу арендодателя с помощью заказного письма с уведомлением.
В документе просьба указать местоположение осматриваемого помещения и описать выявленные недостатки. Подписи под актом ставятся представителями арендатора и арендодателя.
При проверке помещения необходимо фиксировать выявленные недостатки с помощью фотографий или видеозаписей. В случае, если невозможно визуально зафиксировать скрытые недостатки и арендодатель отказывается признавать их наличие, потребуется привлечение экспертной организации. Эксперты проведут осмотр помещения и составят экспертное заключение, в котором подробно описаны выявленные недостатки, подтверждается их скрытый характер и делается вывод о возможности использования помещения. Экспертное заключение следует прикрепить к письму, в котором проситс
В случае, если была согласована цена, но на деле вы получаете что-то другое, вы имеете право требовать снижения стоимости. К примеру, согласно договору арендодатель должен обеспечить бесплатные парковочные места на охраняемой стоянке. Однако из-за долгосрочного ремонта территория была закрыта и ваши сотрудники не могут припарковать свои автомобили там.
Если ваши работники вынуждены тратить время на поиск парковочных мест или оставлять свои автомобили на неприсматриваемой территории, это дает вам основание потребовать снижения арендной платы в части расходов на парковку.
Внесение изменений в договор аренды
Каждая сторона, участвующая в сделке, стремится, чтобы при заключении и исполнении сделки ее интересы были приоритетными перед интересами другой стороны. Даже если одной из сторон сделки является государственный орган, заключающий договор аренды федерального имущества в качестве арендодателя. Попытки внести изменения в такой договор все еще имеют смысл и могут быть успешными при наличии определенных факторов.
Решение суда, принятое в рамках рассмотрения дела № А51-16678/2015 от 05.07.2016г., Арбитражным судом Дальневосточного округа.
в связи с обстоятельствами происшествия; в результате тех событий; вследствие происшедшего; из-за произошедшего; при этих обстоятельствах; благодаря произошедшим событиям.
В договоре аренды есть положение, которое дает Арендодателю возможность пересчитывать сумму арендной платы в случае изменения индекса потребительских цен. Важно отметить, что такая индексация не влечет изменение размера арендной платы.
Арендатор, считая, что такое повышение цены необоснованно, предложил Арендодателю изменить условия контракта, в которых будет указано, что арендная плата может индексироваться только один раз в год и не более чем на 6%. Отказ Арендодателя заключить дополнительное соглашение к арендному договору с измененными условиями послужил причиной подачи иска.
Представляются заключения судебного решения:
2. Установленное условие в арендном договоре, касающееся индексации арендной платы, не приводит к изменению ее суммы, а представляет собой выполнение данного условия. Размер индексации определен и подвержен изменениям в соответствии с индексом потребительских цен.
Если одна из сторон предложила проект договора, в котором содержатся неприемлемые условия для другой стороны, которая не имела возможности влиять на согласование этих условий, суд имеет право применить к такому договору правила о договорах присоединения и изменить или расторгнуть этот договор по иску другой стороны, чьи права были нарушены.
3. Для разрешения вопросов о внесении изменений в договор присоединения, суд должен установить все необходимые факторы, включая: какие условия договора были неразумными и серьезно препятствовали интересам истца, а также, имел ли контрагент возможность согласовать другие более приемлемые и защищающие права условия данного договора.
Суд не определил полный набор условий, необходимых для изменения договора. В момент подписания договора стороны не обсуждали вопрос о возможности индексации арендной платы в протоколе несогласий, и истец не требовал изменения договора из-за значительных изменений обстоятельств, возникших после его заключения.
В договоре аренды, когда в аренду предлагается федеральное или муниципальное имущество, часто применяется условие об индексации арендной платы. Это связано с желанием арендодателя защитить свои материальные интересы заранее, но иногда это может быть невыгодно для арендатора, так как он не может предсказать, какая будет арендная плата через несколько лет.
2. В данной ситуации арендатор совершил серьезную ошибку, не включив спорный пункт в протокол разногласий при заключении договора. Если бы он сделал это, возникшие разногласия по индексации арендной платы могли быть легко разрешены.
Если суд определит все необходимые факты, связанные с условиями в договоре, которые серьезно нарушают права арендатора, и наличием попыток арендатора урегулировать спорный вопрос при заключении договора, то он сможет удовлетворить требования истца.
В случае изменения договора возможны две ситуации, согласно законодательству: либо на этапе заключения договора, либо при существенном изменении обстоятельств, произошедших после его заключения. Однако, в данном конкретном споре ни один из этих случаев не был применим, поэтому иск не был удовлетворен.
Если у вас возник судебный спор или иной спор, занимаетесь договорной работой или занимаетесь какой-либо другой деятельностью, связанной с вопросами, рассмотренными в нашем материале, мы рекомендуем вам проверить и убедиться, что ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательства.
Мы с радостью предоставим Вам наше юридическое содействие в снижении правовых рисков и использовании имеющихся перспектив. Наш главный приоритет — найти оптимальное решение, соответствующее именно Вашим потребностям.
Для связи с нами, пожалуйста, используйте следующие контакты: позвоните по номеру +7 (383) 310-38-76 или отправьте письмо на электронный адрес info@vitvet.com.
Вот список 10 самых захватывающих статей, которые были опубликованы в последнее время: