31.05.2022 распечатать Родители обязаны выделить детям доли в приобретенной квартире или доме. Какие документы для этого необходимы, куда с ними обращаться и какие правила действуют при покупке жилья в ипотеку с использованием материнского капитала?
С использованием материнского капитала можно приобрести жилые помещения, расположенные на территории РФ. Эти средства можно направить не только на покупку городской квартиры, но и жилого дома с участком. С 2020 года материнский капитал также можно использовать для приобретения недостроенного дома или его строительства.
Из жертв – в соучастницы: как россиянки отдают свой маткапитал мошенникам Читать далее…
Также за счет этих средств можно приобрести долю в квартире или доме. При этом либо у кого-то из членов семьи уже должна быть доля в этом жилом помещении (то есть семья после покупки становится собственником всего объекта), либо доля должна представлять собой как минимум отдельную комнату. Покупка доли, например, в однокомнатной квартире, не допускается.
Обратите внимание На ремонт в уже имеющемся доме и квартире маткапитал расходовать нельзя. Это не считается улучшением жилищных условий. Материнский капитал также нельзя потратить на гараж или земельный участок. Но его можно направить на погашение ипотечного кредита.
Какие документы нужны, чтобы выделить доли детям
То, как вы будете выделять доли детям – у нотариуса или самостоятельно – значения не имеет, комплект документов в обоих случаях будет одинаков: – паспорта обоих родителей, – свидетельства о рождении детей или паспорта, если кому-то уже исполнилось 14 лет, – соглашение о выделе долей, – правоустанавливающие документы на жилье, – свидетельство о браке, – справка об оплате госпошлины за регистрацию недвижимости в Росреестре. Однако лучше уточнять актуальный список документов по телефону горячей линии МФЦ или Росреестра.
Как составить соглашение о выделении долей
Соглашение о выделении долей можно составить самостоятельно в простой письменной форме. В нем обязательно должны быть указаны: – паспортные данные родителей и данные паспорта или свидетельства о рождении детей, – адрес объекта недвижимости, его характеристики, кадастровый номер, основания возникновения права собственности (ДКП, ДДУ), – информация о средствах материнского капитала – какая сумма использовалась на покупку, – размеры долей для каждого собственника, – сведения о дате и месте подписания соглашения и подписи сторон.
Куда обращаться, чтобы выделить доли детям
Подать документы для регистрации соглашения о выделении долей детям можно в МФЦ, в Росреестре или через нотариуса.
Обратите внимание Документы должны подавать все, кто участвует в сделке, лично. Присутствие детей до 14 лет необязательно. Если кто-то не может, например, отец отсутствует, документы за обоих родителей может подать мать, но только если от отца есть нотариальная доверенность, подтверждающая право совершения подобных сделок. Это касается и МФЦ, и Росреестра. Самый удобный вариант для подачи документов – обратиться в МФЦ. Копии или сканы делать не нужно, достаточно принести оригиналы документов и отдать их в окошко, сотрудники МФЦ все сделают сами.
В случае, если родители официально не женаты, то выделять долю отцу ребенка не нужно. И соответственно, документы подает только мать. А если сделка оформляется нотариально, достаточно отдать нотариусу документы, и он сам подаст их на регистрацию.
Как распознать мошенников и не потерять маткапитал? Читать далее…
Можно ли выделить доли детям без нотариуса
Соглашение о выделении долей можно составить самостоятельно в простой письменной форме или обратиться к нотариусу, однако это не является обязательным требованием согласно закону – только по желанию.
С 31 июля 2019 года участие нотариуса не обязательно при сделках, в которых участвуют все собственники долей. При составлении соглашения о выделении долей все собственники должны принять участие. Нотариальное заверение необходимо только в случае, если сделка совершается без участия одного или нескольких собственников других долей.
Запрет на изъятие жилья, купленного на материнский капитал
Иногда жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, решают выделить на конкретного члена семьи. Однако нельзя выделить долю только одному ребенку, не учитывая других членов семьи, включая матерь и отца.
Если жилье приобретено в ипотеку
При покупке жилья в ипотеку с использованием материнского капитала, доли детям можно выделить после полного погашения кредита и снятия обременения с объекта.
Продажа ипотечной квартиры с использованием материнского капитала
Продажа недвижимости, купленной в ипотеку с привлечением материнского капитала, возможна, но требует соблюдения определенных условий. Например, необходимо выделить доли всем членам семьи до проведения сделки.
Для решения данной проблемы могут быть различные варианты, включая погашение ипотеки перед продажей или согласование этой сделки с банком и органами опеки.
Мы уже описывали, как можно продать квартиру, на которую есть ипотека. Даже если часть кредита была погашена с помощью материнского капитала, процесс продажи остаётся стандартным. Есть несколько вариантов, при которых продажа возможна:
- Полное досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения с недвижимости.
- Заключение сделки с согласия банка на погашение остатка долга покупателем через аккредитив или напрямую.
- Продажа недвижимости вместе с целевым кредитным договором.
Однако важно учитывать имущественные права несовершеннолетних. Государство защищает их права на обеспечение жильем, поэтому при использовании материнского капитала все несовершеннолетние члены семьи должны получить свою долю в общем имуществе.
Процесс выделения доли
Для использования материнского капитала на покупку жилья (1) необходимо, чтобы кредит был целевым и использовался исключительно на покупку или строительство жилья с обязательством выделения долей детям. Уточните условия ипотечного кредитования с использованием маткапитала в Райффайзен Банке.
Долю можно выделить при покупке недвижимости, включив детей в число покупателей. Однако банки редко оформляют залоговое имущество на несовершеннолетних, что может затруднить последующую продажу. Поэтому важно заключить Соглашение об определении долей при оформлении кредитного договора и использовании материнского капитала для погашения ипотеки. В рамках этого соглашения дети получат право на долю в имуществе в течение 6 месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.
Расчёт размера доли прост: она не должна быть меньше доли ребёнка в материнском капитале. Для этого нужно разделить сумму сертификата на количество членов семьи — маткапитал является общей жилищной субсидией, а не персональной.
Например, в 2021 году маткапитал составляет 483 881 руб. 83 коп., если в семье двое детей и двое родителей, каждому полагается 120 970 руб. 45 коп.
При покупке недвижимости за 8 млн рублей, 120 970 руб. составляет 1.51%. Округлённо это будет 2% в долях, что равно 1/50. Также важно учитывать нормы площади на человека от 10 до 18 кв. м. — требования, указанные в Жилищном кодексе (2). Можно выделить большую долю или разделить недвижимость на равные доли для всех членов семьи.
Соглашение о выделении долей необходимо предоставить в Пенсионный фонд России, иначе средства маткапитала не будут выплачены. Его можно оформить самостоятельно или через нотариуса, а затем зарегистрировать в Росреестре — процесс занимает до 4 дней, при условии обращения в МФЦ с необходимыми документами:
- паспорта родителей, свидетельство о рождении каждого ребёнка;
- свидетельство о браке;
- выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности;
- три экземпляра Соглашения об определении долей;
- чек об уплате госпошлины для каждого заявителя, который должен быть в кассовой или распечатанной форме.
Сделайте копии соглашения и заверьте их у нотариуса: они потребуются при любых операциях с недвижимостью — от продажи до оформления наследства.
Невозможно не выделять доли — это может привести к обязанности вернуть материнский капитал в Пенсионный фонд и возможному обвинению в мошенничестве.
Как продать долю ребёнка
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего в общем имуществе возможна только после получения разрешения органов опеки и попечительства (3).
Для получения разрешения на продажу можно использовать несколько способов обеспечения жильем для детей:
- Обеспечение возможности приобретения нового жилья с выделением доли для несовершеннолетнего при условии сохранения текущих жилищных условий и неприкосновенности размера доли.
- Оценка стоимости продаваемой доли в денежном эквиваленте с последующим размещением средств на банковском счете ребенка. Распоряжение средствами возможно только после достижения ребенком совершеннолетия, при условии, что ребенок обеспечен жильем с официальной регистрацией.
- Выделение равноценной доли в другой недвижимости, принадлежащей родителям на праве собственности.
Для подачи заявления на продажу недвижимости с гарантией прав несовершеннолетнего при проведении сделки требуется приложить:
- свидетельство о рождении ребенка до 14 лет или паспорт, если ребенок старше этого возраста;
- паспорта родителей или иные документы, подтверждающие отсутствие одного из них в случае развода, лишения родительских прав или смерти;
- документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость и на новое жилье в случае замены имущества;
- техническую документацию на квартиру, планы и сведения о кадастровой стоимости;
- оценочный отчет на каждый объект недвижимости, упомянутый в заявлении;
- сведения о составе семьи, включая количество зарегистрированных членов, доступные в МФЦ;
- информацию о банковском счете, если выбрана опция перечисления средств вместо выделения долей.
Необходимо иметь с собой оригиналы и копии всех документов для возможной проверки и подтверждения их подлинности. Дети старше 14 лет должны присутствовать при подаче заявления и поставить свои подписи.
Органы опеки имеют 15 дней на рассмотрение заявления, после чего выносят письменное решение. Отказ можно обжаловать в суде, если есть соответствующие основания. После получения разрешения на продажу квартиры с долями детей можно приступать к заключению договора.
Специфика продажи квартиры с использованием материнского капитала
Основная сложность заключается в необходимости получения согласия органов опеки на продажу, причем выделение долей детям возможно только после полного погашения ипотеки. Если семья не располагает собственными средствами для закрытия кредитного договора, на момент сделки документы могут оставаться неоформленными: соглашение о долевом участии существует, но выделение еще не реализовано, согласия опеки нет, а все процедуры занимают около месяца.
- Рассмотреть возможность самостоятельного погашения долга или минимизации его. При небольшом остатке долга проще найти покупателя, а банк может согласиться на выделение долей детям, поскольку структура расчетов подтверждает, что ипотека будет закрыта безопасно, что уменьшает финансовые риски для банка.
- Получить предварительное согласие органов опеки. Рекомендуется проконсультироваться до нахождения покупателя. Вам предоставят список необходимых документов и предварительную оценку вашей ситуации. По завершении сделки вам потребуется лишь представить уже одобренный пакет, минуя трату времени на подготовку и сбор документов.
- Найти верного покупателя может быть сложной задачей из-за возможного страха сорвать сделку или желания не тянуть время.
- При размещении объявления важно указывать, что квартира была приобретена в ипотеку с использованием материнского капитала, чтобы избежать недоразумений на начальном этапе. Если достигнута договоренность и покупатель готов погасить оставшийся долг за вас в обмен на недвижимость, необходимо заключить сделку у нотариуса. Поскольку сделка касается имущества несовершеннолетних, необходимо обязательное нотариальное удостоверение (4).
- Если у покупателя нет собственных средств, возможно заключение договора купли-продажи при поддержке банка с оформлением новой ипотеки или продажа квартиры вместе с текущим кредитом. Ваш долг перед банком будет погашен, обременение снято, и вы сможете разделить доли и завершить сделку. Для защиты интересов сторон при расчете собственными средствами покупатель может воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом.
Налоговые вычеты и НДФЛ при продаже квартиры с использованием материнского капитала
При продаже недвижимости, владение которой было менее минимального срока, необходимо уплатить НДФЛ с дохода. При выделении долей детям датой начала владения считается день регистрации права собственности на долю. То есть, если вы продаете квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала, и выделяете доли практически в момент сделки, вам придется уплатить НДФЛ (5). Дело в том, что доли детям достались даром, они не участвовали в финансировании и не могут уменьшить налогооблагаемую базу расходами. Если доля ребенка при продаже составляла 2% от общей стоимости, например, 9 миллионов рублей, вам нужно будет подать декларацию и уплатить 13% налога:
(9 000 000 * 2%) * 13% = 23 400 рублей.
При владении долями можно оформить налоговый вычет, что позволяет компенсировать сумму налога. Однако, так как налоговый вычет при покупке недвижимости предоставляется один раз в жизни, лучше сохранить эту возможность для ребенка на будущее.
Срок владения недвижимостью для родителей начинается с фактической даты первого перехода права собственности, то есть с момента покупки квартиры, а не с раздела долей. Поскольку речь идет об одном и том же объекте, при разделе долей в имуществе срок владения не изменяется. НДФЛ придется уплатить с прибыли за вычетом всех расходов, включая проценты по ипотеке, только если вы владели квартирой менее 5 лет на момент продажи.