Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги

Решение Московского городского суда от 03.03.2022 г. № 33-4512/2022
Тип спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Защита прав на жилое помещение.
Требования: 1) Признать договор недействительным в целом; 2) Признать отсутствие права собственности.
Требования физического лица: 3) Выселить из жилого помещения; 4) Снять с регистрационного учета.
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, в которой зарегистрирован бывший супруг ответчика, но он фактически там не живет.
Решение суда: 1) Удовлетворено; 2) Удовлетворено; 3) Отказано; 4) Отказано. Ответчик, отвечая на встречный иск М., не признал встречные исковые требования и также утверждал, что 25.11.2020 г. передал ей полную сумму денежных средств, о чем имеется расписка, в тот же день передал ей ключи от квартиры, подписал акт передачи, 04.12.2020 г. договор был зарегистрирован, он живет в квартире, делает ремонт, приобрел мебель, О. не живет в квартире уже 10 лет, не оплачивает коммунальные услуги, на момент покупки задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг составляла 345 651 руб. 14 коп.

Решение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.07.2023 N 88-13118/2023
Категория спора: Продажа недвижимости.
Просьбы продавца: 1) О признании договора недействительным в целом.
Просьбы покупателя: 2) О признании добросовестными покупателями.
Данные: В момент покупки спорной квартиры у продавца, его право собственности на квартиру было зарегистрировано в ЕГРН, не оспаривалось, без ограничений и обременений. Проверка продавца ипотечным кредитором, выдавшим ипотечный кредит на покупку квартиры, подтвердила его принадлежность. Нет доказательств того, что покупатели знали или должны были знать об обмане продавца.
Решение: 1) Отказано; 2) Удовлетворено. Аргументы кассационной жалобы о недействительности спорного договора купли-продажи в связи с недостатками воли, так как заявитель полагал, что А. обеспечит ей другое жилье для проживания и выплатит задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг, ссылка на ошибочность вывода регионального суда о том, что объектом преступного посягательства со стороны А. были деньги, а не спорная квартира, не могут быть учтены судом кассационной инстанции, так как это не свидетельствует о неправильном применении материального права или о существенных нарушениях судебных норм процессуального права в рассмотрении дела.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

В статье «Как избежать потери квартиры и продолжать платить ипотеку еще 14 лет» автор Зеленая У. рассказывает о возможных ошибках при покупке жилья и их последствиях.

Согласно «Жилищному праву» (2021, N 3), собственник не сможет осуществить сделку с квартирой, если на нее наложен арест или не выплачена ипотека. Для продажи жилья требуется получение разрешения от банка, что можно узнать из выписки ЕГРН. Кроме того, необходимо убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным услугам, так как после приобретения недвижимости их оплата будет ложиться на покупателя.

Руководящие документы

Оплата жилищно-коммунальных услуг за основное жилье домохозяйства в рамках обследований уровня жизни, осуществляемых в рамках федерального статистического наблюдения, будет записываться общей суммой, указанной в ЕПД (если таковая имеется). В случае наличия дополнительного жилья и отсутствия ЕПД для основного жилья, оплата за каждую услугу будет указываться отдельной строкой.

Верховный Суд Российской Федерации привел новый обзор судебной практики в своем решении №1 от 2021 года, утвержденном Президиумом 07.04.2021 года. В этом обзоре рассматривается подпункт «е» пункта 2 Правил (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения органа местного самоуправления), который определяет использование социальных выплат на приобретение (или строительство) жилья для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, включая ипотечные и жилищные займы на приобретение жилых помещений или строительство жилых домов, за исключением процентов, штрафов, комиссий и пеней за просрочку исполнения обязательств по этим кредитам или займам.

Кому переходят долги после продажи квартиры?

Можно ошибочно полагать, что долги по коммунальным услугам переходят новому собственнику при продаже. Однако это не так: согласно пункту 5 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответственность за оплату коммунальных услуг и жилого помещения возникает у собственника только после регистрации его права собственности. Предыдущий владелец — продавец — остается должником по старым долгам.

Исключением являются взносы на капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, новый собственник обязан уплатить эти взносы за предыдущего владельца при переходе права собственности.

Важно! При продаже квартиры необходимо заключить новый договор с управляющей компанией на нового владельца. Часто компании просто переносят долги предыдущих собственников на новых, требуя их погасить. Для них это удобнее, чем заниматься проблемами со старыми владельцами. Можно бесконечно судиться с управляющей компанией, тратя время и деньги. Однако лучше воспользоваться одним из нижеперечисленных способов, чтобы избежать проблем в будущем.

Пройдите опрос, и бесплатный юрист расскажет вам, как избежать ошибок при сделке купли-продажи квартиры в вашем случае.

Как продать квартиру при наличии задолженностей по ЖКХ?

1. Взять задаток и погасить долги.
2. Оплатить после регистрации сделки.
3. Перевести долги на покупателя.

Рассмотрим разные варианты с их плюсами и минусами.

Оплата долгов задатком

Этот метод продажи квартиры с задолженностью по коммунальным услугам очень прост. Продавец просто берет задаток от покупателя и с его помощью погашает долги. Затем он получает справку об отсутствии задолженностей от управляющей компании и предоставляет ее покупателю.

Есть два возможных варианта совершения сделки:

1. Сначала заключается договор задатка, а затем оформляется договор купли-продажи (далее – ДКП). Основной ДКП составляется после погашения долгов и немедленно подается в Росреестр.
2. Происходит заключение основного ДКП с задатком. Документы сразу же отправляются на регистрацию, в то время как продавец разбирается с долгами.

Например: Ольга продает квартиру за 3 000 000 рублей, из которых она должна 300 000 рублей за коммунальные услуги. Покупатель вносит 300 000 рублей в качестве задатка по основному ДКП, документы сразу же отправляются на регистрацию, а продавец погашает задолженность.

Обязательно укажите в договоре, что продавец обязуется погасить долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту до оформления передаточного акта. В противном случае, задаток может быть использован им на свое усмотрение.

Как приобрести квартиру с просроченными коммунальными платежами и долгами по капитальному ремонту

Когда вы собираетесь приобрести жилье на вторичном рынке, важно исключить возможные риски. Предыдущие владельцы могут оставить задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Нужно ли вам оплатить эти долги и что делать, если вы узнали о них после покупки, рассказывается в нашей статье.

Содержание:

• Долги по капитальному ремонту и коммунальным платежам при смене владельца
• Риски при покупке квартиры с задолженностями
• Как узнать о долгах до покупки квартиры
• Что делать, если обнаружен задолженность
• Что делать, если приобрели квартиру с долгами

Долги за капремонт и ЖКХ при смене собственника

Продажа квартиры с задолженностями по коммунальным платежам не запрещена законом. Однако при совершении сделки задолженность не аннулируется, а распределяется между предыдущим и новым владельцами.

Задолженности по ЖКХ: электричество, водоснабжение, газ, канализация, содержание дома должен оплачивать тот, кто им пользовался. Поэтому на покупателя квартиры они не переходят.

Однако, взносы на капитальный ремонт привязаны к объекту. Даже если задолженность накопил предыдущий владелец, новому владельцу придется ее оплатить.

Какие проблемы может вызвать покупка квартиры с задолженностями

Если приобрести квартиру, в которой не оплачивались коммунальные услуги или взносы на капремонт, придется столкнуться с несколькими проблемами:

• Необходимо разобраться с управляющей компанией. Часто бывает так, что УК пытается взыскать задолженности по коммунальным платежам с нового владельца. Они могут угрожать отказом в переоформлении счета на нового собственника и даже начислять пени за неуплату коммунальных услуг. Хотя по закону они не имеют права совершать подобные действия, все равно придется доказывать свою правоту перед ними.
• Также возможен отказ в оформлении сделки. Если несколько месяцев не оплачивать коммунальные платежи, управляющая компания может обратиться в суд. Суд в свою очередь может наложить арест на объект недвижимости до полного погашения задолженности. В этом случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре. Покупатель квартиры может потерять свое время и деньги, включая аванс или полную стоимость жилья. Последний вариант возможен, если все расчеты проводились сразу после подписания договора.

Как узнать о наличии задолженностей перед покупкой квартиры

У покупателя есть возможность ознакомиться со всеми документами, связанными с объектом недвижимости. Простым и разумным шагом будет запросить у продавца справку от управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженности, а также предъявить квитанции об оплате за капитальный ремонт. Если по каким-либо причинам владелец недвижимости не в состоянии выполнить это, необходимо:

• Обратиться к обслуживающей компании, которая занимается этим домом. Иногда это может быть несколько организаций, например, поставщики электроэнергии и газа, с которыми владельцы могут заключать прямые договоры.
• Встретиться с управляющим домом. Как правило, он хорошо осведомлен о задолженностях по капитальному ремонту и может прояснить ситуацию.
• Для того чтобы узнать информацию о должниках, имеет смысл проверить данные о продавце в базе судебных приставов. Это делается очень просто — нужно лишь ввести ФИО и дату рождения и получить полную информацию о задолженностях, которые имеются у данного человека. Кроме того, в пояснении к каждому долгу указывается его характер. Если речь идет о затратах на коммунальные услуги, они могут появиться в данной базе, если управляющая компания решила подать на должника в суд.
• Однако не следует забывать о том, что перед покупкой недвижимости необходимо внимательно изучить договор купли-продажи. Именно в нем могут присутствовать пункты, которые определяют переход долгов на нового владельца квартиры, включая платежи за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Если не обратить внимание на это, придется оплачивать все предыдущие долги самостоятельно.
• Важно заказать выписку или отчет из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для более полного понимания ситуации. В настоящее время существуют специальные онлайн-сервисы, такие как Контур.Панорама, которые предоставляют возможность получить такой документ без лишних хлопот. Чтобы заказать выписку, можно обратиться в МФЦ или воспользоваться подтвержденной учетной записью на портале Госуслуг.

Для проверки задолженности по коммунальным услугам можно воспользоваться сервисом Эксперт-проверка.

Этот сервис доступен для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, приобретающих недвижимость.

Что делать, если обнаружен долг

Если продавец честно признается в наличии задолженности или это будет обнаружено при проверке документов, в договор купли-продажи можно внести изменения, указав, кто должен оплачивать счета.

Если продавец готов оплатить долг самостоятельно, в договоре можно указать, что стороны приостанавливают сделку, а собственник обязуется не продавать квартиру третьим лицам до полного погашения задолженности.

Также возможно составить договор аванса, в котором будет прописано обязательство продавца погасить задолженность средствами, полученными в качестве аванса.

Собрать доказательства неоплаченных счетов и задолженности.

Найти контактную информацию должников и попытаться связаться с ними.

Запросить у должников оплату или уладить ситуацию другим способом.

В случае отказа должников или невозможности связаться с ними, обратиться в суд для взыскания задолженности.

Если у Вас есть необходимость, обратитесь в управляющую компанию и попросите открыть новый лицевой счет на имя нового владельца помещения. Предыдущий владелец останется должником по старому счету, и управляющая компания самостоятельно разберется с этими долгами.

Если управляющая компания отказывается от Вашей просьбы, Вы можете обратиться с жалобой в вышестоящие инстанции, такие как Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор или прокуратура.

Ситуация с долгами по капремонту более сложная, однако есть законные способы снизить их сумму. Если задолженность формировалась в течение нескольких лет, можно применить срок исковой давности, который составляет три года. Таким образом, если долг накапливался в течение пяти лет, придется оплатить только за последние три года. Однако для этого необходимо обратиться в суд.

Иногда возникают ситуации, когда квартира была приобретена без задолженностей, но они возникли позже. Например, управляющая компания выявила ошибки в расчетах. Такие вопросы решаются в суде. Обычно эти долги не ложатся на нового владельца: очевидно, что ошибки были допущены при произведении расчетов.

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке необходимо проверить не только документы на недвижимость, но и квитанции по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Если возникают сомнения в честности продавца, лучше отказаться от выбранного варианта и найти другой.

Почему предыдущий владелец отвечает за долги по проданной квартире?

Прежняя владелица обязана оплатить квартиру, которую она продала в 2017 году. Что делать в таком случае?

Женщина обратилась в редакцию «АГ» с просьбой о совете. Она продала свою квартиру в 2017 году, но до сих пор она должна платить долги за нее. Давайте разберемся в этой ситуации.

Кто должен платить за что?

Когда квартира (или любое другое имущество, такое как автомобиль или земельный участок) продается, это означает прекращение права собственности. Это означает, что предыдущий владелец больше не владеет этим имуществом, не может им пользоваться и не может распоряжаться им по своему усмотрению.

А что делать, если перед продажей квартиры собственник не успел оплатить услуги ЖКХ или не смог уплатить налоги? Существуют различные ситуации: человек может забыть об этом из-за долгого командировочного или дорогостоящего лечения, либо потерять работу. Иногда собственнику просто не хватает денег, чтобы покрыть обязательные платежи, и он решает продать квартиру, чтобы избавиться от долгов. Однако избавиться от них не так просто.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет ответственность за содержание своего имущества, если это не предусмотрено законом или договором. Поэтому новый собственник квартиры не обязан оплачивать долги прежнего владельца, если они не прописаны в договоре купли-продажи. Если у прежнего собственника остались долги за квартиру, новый собственник вправе подать иск на взыскание денежных средств у предыдущего владельца.

Если новый владелец квартиры не выплачивает плату, а ответственность возлагается на прежнего владельца, ситуация становится иной.

Как защитить себя от таких нарушений прав в качестве бывшего владельца?

Гарантии полной защиты прав прежнего владельца от необоснованных действий, связанных с требованиями оплаты, невозможно дать. Возможно, такие требования будут предъявлены, а возможно — и нет. Все зависит от профессионализма тех, кто их предъявляет, а также скорости передачи информации из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и прочее.

Чтобы избежать возможных проблем, бывший владелец квартиры имеет возможность обратиться с копией договора купли-продажи и выпиской из ЕГРН в налоговую службу или ЖКХ. Однако, опыт показывает, что стоит рассматривать такие обращения в случае многократных нарушений прав после продажи квартиры. В других ситуациях, предоставление копий документов может быть отклонено, поскольку бывший владелец не несет обязанности и все имущественные отношения, связанные с владением, использованием и распоряжением квартирой, прекращаются с момента ее продажи.

Обычно информацию о смене собственника квартиры можно получить от Росреестра или обратившись к территориальным органам ЖКХ. Для этого новый хозяин должен предоставить копии паспорта, договора, выписки из ЕГРН и других необходимых документов. Перечень документов обычно указывается на сайтах или стендах органов ЖКХ, также можно узнать об этом, обратившись в территориальные отделы данных органов. После предоставления всех необходимых документов, платежные документы будут направлены на имя нового собственника. Таким образом, переоформление документов является обязанностью нового хозяина квартиры, так как он отвечает за содержание своего имущества.

Внимание следует обратить на следующий факт: при наличии товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, бывший собственник имеет право подать заявление о выходе из данного товарищества. После этого он официально перестает быть участником ТСЖ и, следовательно, не обязан платить им взносы. Новый собственник может подать заявление о вступлении в товарищество, и с этого момента он будет обязан уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. Следует отметить, что собственник имеет право стать членом товарищества согласно статье 143 Жилищного кодекса РФ, однако это не является обязательным. Создание ТСЖ направлено на эффективное управление многоквартирным домом — в этом заключается его особенность. Однако новый собственник квартиры может самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и не вступать в товарищество.

Постановление Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 года по делу № 88-19237/2020.

Как быстро продать недвижимость с задолженностями по коммунальным услугам? Capital-Выкуп даст ответы

Иногда необходимость в быстрой продаже недвижимости с долгами ставит собственников в трудное положение. Какими способами можно справиться с этой проблемой? В компании Capital-Выкуп есть ответы на этот вопрос.

Потенциальные покупатели обычно требуют подтверждения отсутствия задолженностей перед покупкой недвижимости. Они должны быть уверены в законности сделки и отсутствии долгов по коммунальным услугам. Также им необходимо получить подтверждение о том, что на жилплощади нет прописанных жильцов. Именно на эти моменты следует обратить особое внимание.

К сожалению, сейчас все чаще сталкиваются с ситуацией, когда москвичи продают свою недвижимость с огромными задолженностями по коммуналке, чтобы погасить свои долги.

Если вы оказались в финансовых затруднениях и долги за коммунальные услуги не оплачивали уже несколько лет, то для вас может быть полезным решением срочный выкуп квартиры через агентство недвижимости.

Существует несколько способов быстрой продажи недвижимости с долгами.

Перевод долга с продавца на покупателя

При заключении договора купли-продажи квартиры, сумма задолженности может быть вычтена из стоимости объекта. В договоре будет указано, что долг переходит на нового владельца и должен быть погашен в течение 30 дней после сделки.

Такое решение проблемы поможет избежать лишних хлопот. Продавец получит деньги с учетом задолженности за коммунальные платежи.

Если покупатель решает взять жилье в ипотеку, то ему следует учесть, что банк может отказать в выдаче кредита, если на квартире есть задолженность по ЖКХ.

Что нужно учесть, когда продаете квартиру с долгами по ЖКХ

1. Невозможно скрыть наличие долга при продаже квартиры. Пакет документов, который необходимо предоставить, включает в себя справку о отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
2. Покупатель имеет право запросить выписку о отсутствии долгов до того, как внесет задаток.
3. Оплата коммунальных долгов остается обязанностью продавца, а не покупателя. Согласно статье 391 ГК РФ, только после регистрации и приобретения прав собственника, покупатель становится обязан оплатить все задолженности по приобретенному объекту.
4. Если средства, полученные в качестве задатка, не были использованы для погашения долгов, сделка будет расторгнута. Продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Если квартира продается с накопившимися долгами, компанию Капитал-Выкуп можно обратиться за оперативным решением проблемы. Хотите быстро продать вторичную недвижимость с долгами – свяжитесь с нами. Мы справляемся с вопросами любой сложности.